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気になる耐震Q&A

リノベーションするときに気になるのが物件の目利き。
建物の寿命や耐震性能など、中古マンション購入の際にお客様からご質問いただく点をまとめてみました。

一戸建てVSマンション。耐震性能が高いのはどっち?

耐震性能においてはマンションのほうが高いと考えられがちですが、実際にはきちんとした設計・構造であれば、一戸建てでも問題はありません。また建物の寿命も耐震に深く関係しています。一般的にはマンションで50年~70年、木造の一戸建てで35年くらいといわれています。ただし、一戸建てでもコンクリート住宅などはマンションと同じくらいの寿命を持ちますので一概には言えない部分もあります。また、木造一戸建ての際は地震の際に起こる飛び火の問題や、シロアリ対策なども考えて購入を検討する必要があります。

新耐震基準以降の建物のほうが安心ってホント?

日本の建築物の耐震基準は、関東大震災(1923年)、福井地震(1948年)、十勝沖地震(1968年)、宮城県沖地震(1978年)といった大地震が発生するたび、新基準の制定や改正が繰り返されてきましたが、なかでも特に大きな改正が行われたのは、1981年の建築基準法大改正です。
中古マンションを購入する際、大きな目安になる基準が「新耐震基準」です。1978年の宮城県沖地震(死者28人、建物の全半壊7400戸)を教訓にして、改正法は、住宅やマンション、ビルなどの建築物を「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることを義務づけ、新たな設計基準を設けました。これが「新耐震基準」です。
新耐震基準の有効性は、阪神大震災において証明されました。震災後の神戸市の調査によると、1981年以降(新耐震基準以降)に建てられた建物の約80%が軽微な被害(もしくは全く被害なし)に止まり、倒壊した建物はわずか3%程度です。逆に新耐震基準以前の「旧耐震基準」や「旧々耐震基準」の建物ではその倍の6%程度が倒壊したといわれています。倍というと大きな違いですが、例えば100棟のうち3件、100棟のうちの6件というと少し違って見えてきます。
どちらが安全かというと新耐震基準以降のマンションということになりますが、価格にも大きく反映してくることもあり、どの時期のマンションを購入するかについては、購入される方の考え方次第です。

耐震・免震・制振 何が違うの?

現在の住宅建築の構造における地震対策は、主に「耐震」・「免震」・「制振」に分かれます。
3種の違いは、地震の振動エネルギーの伝達の防ぎ方の違いです。

  1. 耐震:建物を頑丈な造りにすることにより、地震によって壊れないようにする。(地震の揺れを防ぐような付属の装置は使わない) 具体的には、耐震は、建物の骨組みなどを強化。さらに建物の躯体を筋交いや補強金物等を用いて強化して地震の揺れに対してひたすら耐えるという構造です。
  2. 免震:建物を地面と切り離して、揺れを伝えないようにする(建物と地盤の間にゴムなどの装置を設置し、地震の揺れを伝わりにくくする) 免震は、地震の振動と構造物とが共に揺れないようにして,地震のエネルギーを建物に伝わりにくくします。
  3. 制振:建物のさまざまな箇所にオイルダンパ装置等の特殊な装置を備えることで揺れを吸収する。(建物の要所要所に揺れを吸収する装置を設置する。) 上記の装置により、制振は、地震時に発生する建物の変形を制振装置が吸収し、地震エネルギーが建物に伝わりにくく揺れを少なくします。制震の装置には、大きな振子のような動力を使わないパッシブ(受動的)制御と,油圧、電気などで動力を提供するアクティブ(能動的)制御に分かれます。装置は設置されていませんが、日本古来の五重塔も、揺れを建物全体で吸収する構造になっており、制震の建物と呼べるかもしれません。

また、コスト面でいえば、工事行程の多い「免震」や高価なダンパーを利用する「制震」は、「耐震」と比べるとコストが高めです。実際、現在の既存住宅では、コストの問題もあって「免震」「制震」よりも「耐震」がまだ一般的です。家具の固定など建物内部の地震対策をしておけば、1981年以降につくられた「新耐震基準」で建てられたものならば「耐震」でも充分だという専門家の意見もあります。

築年数ってやっぱり大事ですか?

築年数と同じくらい大切なのですが、見落としがちなのがマンションの管理状態です。マンションも大切に使えば丈夫な状態で長持ちしますが、そうでなければ、耐震性能にまで及ぶケースもあります。ちゃんと修繕を行っている、または計画をしっかりしているマンションを選ぶことをお勧めします。不動産屋さんを通じてマンションの管理組合にお願いすれば、修繕の履歴や計画を教えてくれますので、気に入ったマンションが見つかった際は、ぜひ確認しましょう。また、目視でも、しっかり手入れや修繕を行っているマンションかどうかはある程度確認することができます。外装や、共用部、植え込み等、きちんと手入れされてるかチェックしてみましょう。マンションの管理状態も含め物件の本質を見極めることが大切です。

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