リノベると「セキスイハイム」のブランドで知られる大手住宅メーカーの積水化学工業は、サステナブルな循環型社会の実現を目指し、お互いの強みを最大限活かしたパートナーシップを構築すべく、2023年4月に資本業務提携を締結しました。協業第一弾として「ZEH（ゼッチ）水準リノベーション」のプロジェクトが始動、10月には本プロジェクトの第一号案件となるリノベーション済みマンションが竣工しました。協業第一弾となる新規事業がどのように立ち上がっていったか、積水化学で事業開発・組織開発・戦略投資業務を担当し、今回の協業開発ではプロジェクマネジメントを担った山田攻男氏（写真中央）と、リノベるの買取再販事業の統括責任者である三浦隆博（写真左）、リノベるでCorporate Developmentを担当する杉谷武広（写真右）の3人に聞きました。
業界では驚きや期待をもって受け止められた2023年4月の積水化学工業とリノベるの資本業務提携ですが、まず、提携の背景と目的を教えてください。
山田（積水化学工業）
はい。積水化学工業では、長期ビジョン「Vision 2030」を旗印に2030年時点での業容倍増を目標とし、現有事業の拡大と新事業への挑戦を推し進めています。住宅領域の事業環境は、新築戸建ての着工数が中長期的に減少する見通しであり、長期ビジョン実現には新築戸建て以外の建設・不動産領域の事業開発・拡大が必須と考えています。一方で、自分たちのリソース（人材、ノウハウや技術）のみでは新たな事業領域を開拓するハードルが高く、そのハードルの突破を可能にする有力なパートナー企業を数年来探していました。
このような背景の中、 特に、リノベーション領域とマンション領域での事業の成長を考えたとき、リノベるの不動産パートナーネットワーク、施工実績・デザイン提案力、マーケティング力に非常に強い魅力を感じたため、資本業務提携を結ばせていただきました。
杉谷（リノベる）
現在、リノベるが手がけているToC向け事業は主にマンションリノベーションですが、全国でおよそ700万戸あるマンションは、住宅ストック（既存住宅）全体の1割程度に留まっています。リノベるでは【日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。】というミッションを掲げており、ミッション実現には、既存住宅の過半を占める戸建てのリノベーションにもっと取り組んでいかなくてはいけないと考えていました。
積水化学工業が建てる戸建て住宅はユニット工法による堅牢な躯体を持ち、60年のメンテナンスプログラムがあります。ある意味、マンション躯体とのアナロジー（類似性）があり、躯体を変えず内装や設備を変更することが可能です。そのため、マンションリノベーションと地続きで戸建て領域にリノベーションを展開できる積水化学工業との協業は大変魅力的だと感じています。
また工業化製品としての住宅製造技術に加え、断熱技術やペロブスカイト太陽電池等の化学メーカーとしてのテクノロジー群にも非常に魅力的に映りました。
※詳しくは、2023年4月18日発表「住宅ストックの新たな循環型マーケット創造に向けて 積水化学とリノベるが資本業務提携」をご覧ください。
互いの持ち味を活かして協業を進めていこうということですね。
最初の協業がマンションの「ZEH水準リノベーション」となった経緯を教えてください。
山田（積水化学工業）
リノベるとは4つのテーマにおいて協業を考えています。1つ目は、弊社が展開しているマンションリノベーション事業「マルリノ」の断熱工法を使った「ZEH水準リノベ」。2つ目は、マンションの買取再販事業を弊社の不動産部門連係のもと展開拡大していくこと。3つ目は、弊社の戸建て買取再販事業「Beハイム」の流通量拡大。4つ目は、複合的なまちづくりやマンション一棟リノベーション事業の展開です。
どのテーマを最初の協業事業として進めるかを考えた際に、両者の持ち味を活かしやすく、一番効果が出やすいもの、スピーディーに進めていけるものということで、1つ目の「ZEH水準リノベ」を選択することになりました。
三浦（リノベる）
社会背景として、2050年のカーボンニュートラル社会の実現を目指し、住まいの省エネ化・断熱化を促進する様々な制度改正が予定されています。新築住宅においては、2024年から住宅ローン減税を受けるために、省エネ基準への適合が必須要件化されますし、2025年には、全ての新築住宅で省エネ基準が義務化され、省エネ性能が低い建物は建築不可となります。また、2030年には、ZEH水準の性能確保を国の誘導基準として目指しています。
一方、既存住宅においては、令和1年時点で全住宅ストック約5,000万戸の約87％が現行の省エネ基準を満たしていません※1。住宅ストックの省エネ・断熱性能を高めるためには、建て替えとリノベーションという選択肢がありますが、リノベーションは、建て替えに比べCO2排出量を削減できることが確認されており※2、リノベーションによる省エネ化・断熱化の推進は、脱炭素社会実現に向けたソリューションの一つです。
※1 国⼟交通省資料「国交省令和4年社会資本整備審議会 第46回建築分科会資料１－３」P48「住宅ストックの断熱性能」
※2 詳しくは、2021年11月30日発表「リノベーションでCO2排出量を76%、廃棄物排出量を96％削減 脱炭素社会実現に向け、産学共同研究を実施」をご覧ください。
私たちは、新築だけではなく既存住宅のリノベーションにおいても、省エネ基準に適合する住まいの整備を手がけていかなければならないと考えています。ただ、リノベーション業界内でも「既存住宅ではまだまだ難しいのでは？」と考える人も多くいるのが実情で、「であるなら、私たちがまずやってみよう」となったわけです。まずやろうといっても、決して簡単なことではないのですが。
「ZEH水準リノベ」とはどんなもので、どのような取り組みなのかを教えてください。
三浦（リノベる）
まず「ZEH（ゼッチ）」とは「net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略語で、再生可能エネルギーの導入により暖冷房・換気・給湯・照明における正味のエネルギー収支をゼロ以下にすることを目指す家のことです※3。高い断熱性と省エネ設備、太陽光発電を備え、夏涼しく冬暖かく光熱費も節約できる快適でお財布にやさしい家です。
※3 使用環境等の条件によりゼロ以下にならない場合があります。
都市部の新築マンションでは、太陽光発電での創エネが難しいことが多く、断熱性能と省エネ性能を満たす「ZEH Oriented（ゼッチ・オリエンテッド）」が主流で、私たちが提供する「ZEH水準リノベ」も、「ZEH Oriented（ゼッチ・オリエンテッド）」の認証取得を目指していきます。
また、省エネリノベがなかなか普及しない背景にある2つの課題「ノウハウ不足と手続きの煩雑さ」、「費用対効果のわかりにくさ」に着目し、「ZEH水準リノベ」の設計・施工から、温熱計算、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）申請、費用対効果の見える化までをワンストップで提供していきます。
積水化学工業の技術力はどのような点で発揮されているのでしょうか。
山田（積水化学工業）
温熱計算・設計を含む断熱技術全般をサポートしています。弊社の断熱工法は、ボード状の高性能断熱材を内壁に貼り付けるというもので、薄くても高い断熱性能を発揮し、品質も安定する点が最大の特徴です。また、コンクリート面の凹凸に断熱パネルが追従することで隙間を減らし、壁の中で結露やカビが発生することによる劣化リスクも低減しています。
三浦（リノベる）
断熱材というと吹付け材のイメージをお持ちの方も多いと思います。吹き付け工事の場合、200ボルトの電力が必要になります。ボード状の断熱材であれば、200ボルトの電力は不要ですし、施工する立場としては施工しやすいというメリットもあります。また、吹き付け材よりも、（同性能だと）薄いため、部屋が断熱材の厚みで狭くなることも少ないですね。
リノベーション事業を2社で協業するにあたって、当初からZEH水準が必須と考えたのでしょうか。
三浦（リノベる）
実は当初、ZEH水準よりもランクの低い省エネ基準適合（断熱等性能等級4、一次エネルギー消費量等級4）でのリノベーションも視野に入れていました。（ZEHは断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6）その方が比較的施工がしやすく、コストもZEHほどかからないためです。コストが上がると売値も上げざるをえません。事業者としてお客様のことを考えたときに、販売価格を下げたいという思いはありました。
ただ、近年の新築はZEHが増えてきていて、お客様に伝える際にはZEHというワードの方が届きやすいということ、国の後押しもあり将来的にはZEHが当たり前のものとなるだろうということで、ZEHを目指すことにしました。
「ZEH水準リノベーション」を実施してみて気づきなどはありましたか？
山田（積水化学工業）
思い返してみると、業務提携の発表が2023年4月中旬で、「ZEH水準リノベ」の一号案件の工事に着手したのが2023年7月。非常に早いタイミングで最初の協業を進めることができたのは「地球にも住まい手にもやさしい快適な住まいを実現するんだ」という両社の「思い」が大きな要因となりました。
三浦（リノベる）
もちろん「ZEH水準リノベ」はまだ珍しい取り組みで、行政や認証機関の方にも念入りなヒアリングや調査が欠かせませんでしたが、多くの方にサポートをいただき、無事実現することができました。皆さん、快く協力してくださり、脱炭素社会実現の手段として注目をいただいていることを実感し、使命感を感じました。
お客様にお伝えしたことで、反響が大きかったのはどんなことですか。
三浦（リノベる）
一番わかりやすく響いたのは電気料金ですね。昨今の電気料金の値上がりは顕著ですし、更なる値上がりの懸念もある中、ZEH水準とそうではない場合の差をお伝えしました。
今回の第一号案件の場合、電気料金の差額が月に7,757円、年に9万3,085円という試算になりました（※4）。これは、住宅ローンの返済額に換算した場合、35年返済で約300万円相当の月々返済額となり※5、「ZEH水準リノベ」にかかった300万円ほどの費用を相殺できる計算になります。それに加えて、補助金の制度や住宅ローン減税の上乗せといったメリットも大きいので、そうしたコスト面の試算を具体的な数字で紹介しました。また、意外だったのは、「快適」に対する評価が想像していたより高かったことです。
※4【試算条件】既存住宅想定とリノベーション後の住宅の比較。電気料金は2023 年6 月以降の改定料金単価（燃料調整費を含む）。再エネ賦課金は2023 年度の単価。激変緩和による値引き額は不算入。ガス料金は基準単位単価で算定（燃料調整費は含まない）。省エネ基準に基づくWEB プログラム（国立研究開発法人建築研究所）で計算した一次エネルギー消費量の結果を利用し、電気・ガス・灯油（上下水道は除く）に換算しています。「その他」の光熱費とは、暖房・冷房・換気・給湯・照明を除く、一般家電の電気料金を指します。あくまでシミュレーションであり、実際の光熱費は使用環境等の条件によって異なります。
※5 金利0.425％、元利均等、35 年返済の場合。
山田（積水化学工業）
コスト的なメリットだけではなく、そこにさらに住空間の快適性がプラスされます。過度にエアコンを使わずとも夏涼しく、冬温かいという、快適で暮らしやすい空間を実現する点が、この事業の大きなポイントだと思っていましたが、実際に評価いただけてよかったです。
三浦（リノベる）
そうした反響もあり、今回の一号案件は10月に販売開始し、1ヶ月ほどで売却となりました。想定していたよりも早かったですね。ご購入いただいた方には、電気料金や快適性のほか、木のぬくもりある内装の雰囲気を気に入っていただけたことも大きかったようです。
ただ、今はまだデザインに惹かれて来場されるお客様が多いですね。「ZEH水準リノベ」物件は周りの同程度の物件より販売価格が高いため、今後経済性や快適性などの良さを的確にお伝えして、「ZEH水準の家を買いたい」という気持ちになっていただくよう取り組んでいかなくてはと思います。
2024年4月からスタートする「住宅性能ラベルの表示制度」も、まだ新築住宅のみ、努力義務という段階ですが、ラベルには省エネ性能と断熱性能の等級や、目安の年間光熱費といった内容が表示されます。車や家電に貼られるステッカーのようなイメージですね。これからは、家も“燃費”を確認して購入する時代になるわけです。そして、省エネが当たり前に評価される時代が来ると、私たちの強みである暮らしやすい間取りやデザインは益々評価いただけると考えています。
お客様以外ではどのような波及効果がありましたか。
山田（積水化学工業）
2023年7月に施工中の現場でマスコミ向けの説明会を開催し、10月には事業展開の発表と竣工見学会を実施したのですが、業界内やメディアで大きな関心を寄せていただきました。リノベーション領域では珍しいZEH水準を手がけたことで、リノベるや弊社にさらなる関心をお持ちいただけるようになりましたし、大きな目標に向かってこの事業を推進していく上で弾みがつきました。
三浦（リノベる）
「ZEH水準リノベ」の法人からの受注を目指し、2023年11月に事業者向けセミナーを開催したところ、30人定員ですぐに満席となり、急遽２回目を開催、そちらも満席に。同業の人たちからは「自分たちもやらなきゃと思っているが、どうしていいかわからない」「世の中の流れ的に知識を得ておかなくてはいけないから、聴講した」など、皆さんの関心は非常に高いと感じました。私たちは、設計からBELSの申請、施工、費用対効果の見える化や販売上のアドバイスまでワンストップで提供するので、設計・施工を外注する法人様にとって有益なサービスだと思います。
山田（積水化学工業）
申請から認証までの必要事項や準備物、スケジュール感などがノウハウとして蓄積できているので、今後「ZEH水準リノベ」を手がけていこうという事業者さんには、そうした情報やノウハウが役立つと思います。
杉谷（リノベる）
またありがたいことに、2023年11月、リノベるは脱炭素化支援機構という官民ファンドから「2050年のネットゼロ」実現に向け、住宅ストックの脱炭素化推進に向けた出資のご支援をいただきました。住宅・不動産・建設領域の出資第一号案件となり、脱炭素社会への貢献に向けたリノベーションというアプローチにお墨付きをいただいた形であり、背筋が伸びる思いです。
※詳しくは、2023年11月28日発表「リノベる、株式会社脱炭素化支援機構を引受先とする第三者割当増資を実施」をご覧ください。
「ZEH水準リノベ」を普及していくには、どのような課題がありますか。
杉谷（リノベる）
海外との比較として、例えば2050年のネットゼロ目標において米国の先進企業は「2030年に達成する」と誓約しています。ほかにもフォーチュン500にランクされるような大企業の多くも前倒しを宣言しています。中にはネットゼロの建物にしか入居しないといった動きもあります。そうした潮流は日本に時間差でやってくるかと思いますので、ビルオーナーさんからすると、建物の省エネ化＝テナント集客力が高まる好循環ができると考えています。1号案件はマンションの1室でしたが、今後ビルをはじめ1棟のZEH水準リノベーション等の機会も積極的に狙っていきたいと考えています。
三浦（リノベる）
ZEH水準は断熱性能基準と一次エネルギー消費性能基準をクリアする必要があるのですが、一次エネルギー消費性能に関しては、高効率給湯器への更新など、物件によっては難しい場合があります。
また、高効率給湯器がクリアできても、コストは大きな課題です。現在は国の補助金制度があるのでよいのですが、それがない場合でも事業収支を成り立たせる必要があります。もう少し原価を抑えられるよう、政府やメーカーなども含めリノベ業界を超えて考えていく必要があると思います。2050年を見据えると技術的にも啓蒙的にも更なる加速が必要だと思います。
山田（積水化学工業）
そうですね。業界全体に普及させるには、私たち2社だけではおそらく不可能であり、官民が一緒になって推進していくことが重要だと改めて感じた次第です。そうしたベースがあって初めて、お客様がZEHの必要性を認識するようになり、それが業界のスタンダードになっていくことにつながるわけです。今回の1号案件を今後そうした事業拡大にどう繋げていくのかが次の課題ですね。
今後の展開に関して教えてください。
三浦（リノベる）
マンションの「ZEH水準リノベ」事業においては、両社の区分マンションの買取再販事業で導入するだけでなく、個人や法人から請け負うマンションリノベーションにも展開することで、普及を後押ししていきたいと考えています。
私たちの事業エリアである首都圏でまずは手がけ、さらに、直営エリアである関西や名古屋へも広げていこうと考えています。直営エリアで事業スタイルや手法を確立したのちに、パートナー企業へ拡げ、日本全国に広げていきたいですね。
山田（積水化学工業）
ほかにも、マンション一棟であったり、賃貸住宅一棟であったり、まちづくりなど、さまざまな形態が考えられます。それぞれを掛け合わせながら、リノベるとの取り組みの中で事業内容を拡大して市場を牽引するような存在になりたいですね。
杉谷（リノベる）
私たちの取り組みをさらに拡大していくなかで、地域の取り組みを全国に広げていきたいです。グローバルでもCO2排出の4割が不動産関連（※6）と言われており、「建物のネットゼロなくして、地球のネットゼロ実現なし」ですので、住宅ストックのZEH化による脱炭素社会への貢献に向けて大きなうねりをつくっていきたいと考えています。
※6 Fifth Wall Insights
今日は皆さんありがとうございました。
■プロフィール
山田攻男 Takao Yamada（写真中央）
積水化学工業株式会社 住宅カンパニー 経営戦略部 企画部 担当課長
積水化学工業株式会社住宅カンパニーに入社後、セキスイハイムにおける販売、生産、購買の事業会社を経験の後、住宅カンパニー商品開発部を経て2019年より同カンパニー経営企画部（現経営戦略部）にて主に、事業開発・組織開発・戦略投資業務を担当。今回の協業開発にあたっては積水化学工業側で全体のプロジェクトをリード。
三浦隆博 Takahiro Miura（写真左）
リノベる株式会社 上席執行役員
住友不動産販売にて新築マンションの販売に携わった後、株式会社都市デザインシステム（UDS）でコーポラティブハウスに携わる。その後株式会社リビタでプロジェクトマネジメント部とPRコミュニケーションデザイン部の責任者を兼任。一棟事業本部長を務めたのち、2018年リノベるへ。買取再販事業・施工管理・契約者専用サービスなど、物件と事業社と顧客との様々なつながりを生むコネクト本部と設計施工部門の統括責任者。
杉谷武広 Takehiro Sugitani（写真右）
リノベる株式会社 執行役員 コーポレート・バリュー・クリエーション本部 本部長
三井物産株式会社入社後、一貫してメディア、テクノロジー領域での事業開発、戦略投資をグローバルに展開。米ビジネススクール所属、米系ベンチャーキャピタル/アクセラレーター（在サンフランシスコ）を経て、2017年三井物産からの出資実行を機にリノベる株式会社に参画(2020年4月転籍)。