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住宅ローンを利用するには、本審査に通過しなくてはいけません。本記事では住宅ローンにおける本審査と仮審査の違い、あるいは審査に通過しやすくするためのポイントについてご紹介します。本審査に落ちてしまったときの対策法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
住宅ローンの本審査とは？仮審査（事前審査）との違い
住宅ローンを申し込む際には、審査に通過する必要があります。この審査には仮審査（事前審査）と本審査があり、仮審査に通り、不動産の売買契約を結んだあとに行うのが本審査になります。
仮審査は「融資できるかどうか」が審査されます。購入したい物件が決まったあとでもいいですし、金融機関によっては物件が決まっていない場合でも、資金計画さえ決まれば審査の申し込みが可能です。チェックされる項目は、年収や勤続年数など住宅ローンを利用する人の属性や、年収に対して借入れが過大となっていないかなどです。
本審査では、不動産売買契約を結んだ人を対象に「本当に融資していいか」が審査されます。仮審査での内容に加え、物件の担保評価や住宅ローンを利用する人から提出された書類がチェックされるほか、取引関係者に反社会的勢力がいないかどうかなども見られます。
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住宅ローン審査の流れ
住宅ローン審査は、一般的には以下のような流れで行われます。
- 事前申し込み
- 仮審査（事前審査）
- 正式申し込み
- 本審査
- 契約
- 借入れ
住宅ローンの仮審査の申し込みから借入れまでの期間は、金融機関によって異なるものの1ヶ月半程度を見込んでおくとよいでしょう。仮審査の結果は早い場合には1、2日で出ることもありますが、通常は1週間程度かかります。本審査は、仮審査と比べるとチェックする項目も多く、結果まで1〜2週間程度かかることが一般的です。金融機関の繁忙期に当たる場合には1ヶ月ほどかかることも。提出書類に不備などがあると、審査期間がさらに長くなることもあります。
本審査の審査基準
本審査では、以下のような項目がチェックされます。
- 健康状態
- 借入・完済時の年齢
- 年収
- 返済負担率
- 雇用形態・勤続年数
- 担保評価
- 連帯保証
- 借入金と頭金の金額
- 反社会勢力との関わり
住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険の加入を条件とする金融機関も多いことから、健康状態も重要です。債務者が病気やケガなどで働けなくなった場合に、住宅ローンの返済が滞らないよう保険金を利用するためです。団体信用生命保険の審査基準は公開されていないものの、3年以内に患っていた病気の死亡リスクや身体の障がい状態、3ヶ月以内の治療、投薬の有無などが審査されるといわれています。
健康であってもきちんと返済していけるかどうか、年収や返済負担率、勤続年数も大きなポイントです。もちろん担保評価も大きく、購入予定の物件に価値がどの程度あるかもチェックされます。このように本審査は仮審査（事前審査）に比べ提出する書類も増えますが、仮審査のときに申告された情報に間違いがないかもチェックされます。最初から正確な情報を提出するようにしましょう。
住宅ローンの本審査に必要な書類
住宅ローンの本審査では以下のような書類が必要になります。
- ローン本審査申込書
- 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
- 家族全員の続柄の記載がある住民票
- 印鑑証明書、実印
- 収入確認書類（源泉徴収票、住民税決定通知書または課税証明書、確定申告書、納税証明書など）
- 勤続年数を確認できる書類（健康保険証など）
- 物件確認書類（不動産売買契約書・重要事項説明書・土地登記事項証明書など）
収入確認書類は、会社員など給与所得者であるか、個人事業主かで異なります。給与所得者の場合には源泉徴収票が必要になります。個人事業主であれば、確定申告書の控えを準備するとよいでしょう。本人確認のための運転免許証や健康保険証は両面のコピーが必要になりますので、間違いのないよう準備しましょう。金融機関によって必要な書類は異なるため、申し込み予定の金融機関の必要書類を確認して準備しましょう。
仮審査を通過したのに本審査で落ちる原因
住宅ローンには仮審査と本審査がありますが、仮審査を通過した場合でも本審査で落ちることもあります。その原因についてご紹介します。
仮審査での申告内容と異なっていた
仮審査で申告した内容と、本審査で申告した内容が異なっていることは、信用を失うことに直結します。申告年収と源泉徴収票の金額や、確定申告書の数字と納税証明書の数字が異なる場合、悪意のある偽装と判断される恐れもあります。また、誤字脱字、数字の記入ミスなど本人からするとうっかりミスであっても、審査側からの目線では事実と異なることを申告したと判断されかねません。
仮審査で見られるポイントは「住宅ローンを返すことができる収入があるかどうか」のため早めに回答がでます。ところが、本審査は健康状態や勤務状態など仮審査より厳密に審査を行うため、一つひとつの書類のチェックも自ずと厳しくなります。間違いがないように仮審査の書類をコピーしておいて、本審査の書類と異なることがないようにしておきましょう。
担保となる物件の評価が低い
住宅ローンの返済が滞った場合には、金融機関は不動産を売却することで資金回収を行います。そのため不動産の資産価値は重要で、その資産価値に合わせて融資を行います。仮審査でも不動産の価値は確認されますが、本審査ではより細かく審査を行います。不動産の評価額が低かったり、違法建築物件だったりする場合も本審査で落ちる可能性があります。
信用情報に記録が残っていた
信用情報とは、クレジットカードの契約内容や、ローンの借り入れなどの取引記録のことをいいます。過去にクレジットカードの支払いが滞ったことがある場合は、本審査に落ちることがあります。
信用情報の延滞履歴が残る期間は完済してから最大5年で、滞納してしまったとしてもその履歴が永久に残ることはありません。しかし延滞履歴がある状態で住宅ローンの本審査を申し込んでも、通過することは難しいといえるでしょう。
団体信用生命保険に加入できなかった
ほとんどの金融機関では、住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入することが必須条件となっています。そのため、健康状態に問題があり生命保険への加入が認められない場合は、本審査に落ちることがあります。
本審査に落ちたときの対処法
住宅ローンの本審査に落ちてしまったときに行いたい対処法についてご紹介します。
返済負担率を下げる
本審査を通過できなかった場合には、返済負担率が金融機関の条件をオーバーしている可能性があります。住宅ローンは多くの場合、長期間に渡って返済していくものです。途中で返済が滞らないよう、返済負担率もチェックされます。
借り入れ額を減らすために頭金を用意して、融資してもらう総額を下げてみましょう。
団体信用生命保険への加入の義務がない金融機関を選ぶ
今は健康状態がよい人でも、過去にがんなどの病歴がある場合には、団体信用生命保険に加入できないこともあります。こうなると、団体信用生命保険の加入が条件となっている金融機関では住宅ローンを組めなくなります。その場合には、団体信用生命保険への加入が義務付けられていない金融機関や、フラット35の利用を検討してみましょう。
金融機関を変えてみる
本審査で見られる項目などを見直しても、審査に落ちる大きな理由が見当たらない場合は、申し込みをする金融機関を変えてみるのもよいでしょう。審査の基準は金融機関によって異なるので、ほかの金融機関では問題なく本審査を通過できることもあります。また、地方銀行や信用金庫で審査に出してみたり、複数の金融機関に申し込んだりする方法もあります。
本審査に落ちた場合に手付金はどうなる？
物件を購入する際には、購入価格の5～10％程度を売買契約時に手付金として支払います。この手付金は、いわば「一時預かり金」で、契約後に購入をキャンセルする場合の違約金としての役割も果たします。つまり違約金を払う代わりに、契約後でも購入をキャンセルできる仕組みになっているのです。しかし、住宅ローンの本審査に通過できず物件が購入できなくなった場合にはどうなるのでしょうか。
契約書にローン特約があれば基本的に戻ってくる
住宅ローンの本審査に落ちた場合、自動的に売買契約が解除されることはありません。しかし、もし本審査に落ちてしまった場合に困らないよう、売買契約の際に「ローン特約」を付けることが一般的です。
ローン特約とは、買主が物件を購入する際に金融機関などの融資を希望したが、審査が通らなかった場合、売買契約を白紙に戻すことができるというものです。
契約時にローン特約を付けておけば、住宅ローンの審査に通らないときには無条件でキャンセルすることができます。手付金の没収もされることなく、支払済みの手付金はすべて無利息で戻ってきます。
ただし、ローン特約を使う場合には、融資未承認の場合の契約解除期限までにローン特約で契約を解除することを連絡する必要があります。通常、融資承認予定日から契約解除期限には、1週間～10日程度の期間が設けられているため、本審査に落ちた場合には、すぐに売り主に連絡をしましょう。口頭での解除はトラブルの原因になるため、内容証明郵便を使用して売り主に送付し、媒介業者にも伝えるとよいでしょう。
まとめ
住宅ローンの本審査についてご紹介しました。仮審査に通った場合でも、本審査のチェック項目は細かくなります。どのような点が審査されるのか知っておき、できることは事前に対処しておくとよいでしょう。また、仮審査で申告、提出していた内容と相違がある場合には本審査で落ちることもあります。仮審査から正しい情報を提出するようにしましょう。審査の基準は金融機関によって異なります。複数の金融機関に申し込むことも検討するとよいでしょう。
