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「なるべくリーズナブルにマイホームを手に入れたい」と、中古マンションの購入を検討する方も多いと思います。検討を進める中で、どの程度の築年数のものがよいか迷うことはないでしょうか。
中古マンションを選ぶときは築20年以上のものがおすすめ、という情報を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。価格面のみでなく、物件の管理状況を知るにも築20年がひとつの目安になります。
本記事では、中古マンション選びでおすすめの築年数と中古マンションを選ぶ際の、チェックポイントや購入時の注意点を解説します。
中古マンションの築年数は20年以上がおすすめ
中古マンションの築年数は、20年以上がおすすめです。その理由としては、以下のようなことが挙げられます。
マンション価格は築20年〜25年程で底値まで下がるため
中古マンションの価格は、建築されてから20年〜25年で底値くらいまで下がっていくのが一般的です。新築から下がり続けた価格は、築20年程度で価格の低下がゆるやかになる傾向にあります。
中古マンションをできるだけ安く、かつよいタイミングで購入したいと考える人にとっては、築20年あたりを1つの基準にすると候補を絞りやすいかもしれません。しかし、実はリーマンショック以降、中古マンションの価格は全体的に上昇しており、想像よりも値下がりしていないことも多い現状にあります。今や、首都圏を中心に、市場の中心は新築ではなく中古マンションに移っているとも言われています。
予算に限りがある場合、築20年にこだわらず、築30年、40年のマンションにも目を向けてみてはいかがでしょうか。築20年までの価格の下げ率に比べると緩やかな減少かもしれませんが、予算に合う物件が見つけやすくなる可能性は高まります。
また、築20年程度で価格の低下がゆるやかになる傾向があるとはいえ、例外もあります。
- 人気物件で築20年が経っても価格があまり下がらない
- 築浅でも立地がよくないなどの条件で不人気のため相場より価格が安い
築20年程度でマンション価格が下げ止まる傾向にありますが、すべてのマンションに当てはまるわけではありません。
マンションの管理状況が把握できる
建築から20年経つと、そのマンションの管理・修繕状況が把握しやすくなります。国土交通省の「長期修繕計画策定ガイドライン」 には、マンションの大規模修繕の周期は12年程度と書かれています。築20年のマンションならば、大規模修繕がきちんと行われているかを、計画だけでなく履歴でも確認することができます。
築年数によって変わる耐震基準
現在の耐震基準は、1981年に設けられた新耐震基準です。物件の築年数によって、適用されている耐震基準が異なります。築古マンションでも、耐震補強工事を行っている場合もあります。築年数と適用されている耐震基準はセットで確認しましょう。
耐震基準の移り変わり
耐震基準の移り変わりをまとめます。
- 旧耐震基準：1981年6月の改正以前の耐震基準のこと
- 新耐震基準：1981年6月に導入された建築基準法に基づく現行の耐震基準のこと
耐震基準と物件選びの考え方
新耐震基準で建てられたマンションのほうが、建築時の建物の安全性は高く設定されています。予算的にも問題がない場合は、新耐震基準で建てられた物件を選ぶことで心理的な安心感も得られます。しかし、築年数だけでマンション購入の判断をするのはおすすめしません。
旧耐震基準の物件はダメなのか
旧耐震基準の物件が新耐震基準の物件に比べて、大地震で甚大な被害を受けているかというと、実は大きな差はないというデータがあります。東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」のデータをご紹介します。
＜東日本大震災における宮城県 耐震基準別の建物被災状況＞
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- 旧耐震：大破・中破の割合1.7％
- 新耐震：大破・中破の割合1.0％
「新耐震・旧耐震で被災状況に大差なし」とされています。 築年数の方に意識がいきがちですが、マンションは適切にメンテナンスされているかどうかがとても重要です。管理状態は安全性にも関わってきます。
築年数以外の長く住める中古マンション選びのポイント
ここでは、中古マンション選びのポイントを3つご紹介します。
マンションの管理状況
マンションの管理状態は建物の寿命にも影響します。購入前に必ず管理状態をチェックしましょう。鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は、117年と書かれています。 引用元：「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」（国土交通省）
マンションの耐用年数には、きちんと管理されていることが大きく関わります。また大規模修繕には、修繕計画の立案や修繕積立金の準備も大切です。マンションの管理状況と合わせて確認しておきましょう。
修繕積立金とは
修繕積立金とは、区分所有者が管理組合として積み立てる「修繕のための資金」のことです。管理費と修繕積立金は異なります。修繕積立金はマンション老朽化に備えて、計画的にマンションを修繕するための費用です。一方、管理費は、日々マンションを管理・維持するための費用です。
国土交通省のデータを見ると、マンションの1戸あたりの修繕積立金の月額平均は11,243円となっています（平成30年度）。しかし、築浅マンションと築古マンションでは平均がかなり異なり、築古マンションのほうが月額の修繕積立金が高く月額が2万円を超える物件もあります。大規模修繕費は高額になるため、一度でまとまった金額を準備することが難しく、積立で資金を準備しています。
修繕積立金の金額は物件情報で確認できます。月々の住宅ローン返済とは別に毎月支払う費用ですので、物件価格とあわせて確認しておきましょう。
出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」管理組合向け調査の結果
マンションの居住者層や空室率
マンションの居住者層や空室率もポイントのひとつです。たとえば、高齢の居住者が高齢者向け施設に移って空室になったり、亡くなった後に相続人が入居せず賃貸に出すようなケースが近年増えているようです。空室が増えると、管理費や修繕積立金が徴収できなくなるといったことも懸念されます。
どういったコミュニティが醸成されているかによってマンションの雰囲気も変わり、暮らしやすさにも影響します。どんな人達が暮らしているのか、空室率が上がっていないかを購入前にチェックしてみてください。
築古マンションの注意点
築古マンションを購入するときの注意点をまとめます。
住宅ローン控除が受けられないことも
築古マンションは、住宅ローン控除が受けられないことがあるため注意が必要です。購入までに、住宅ローン控除の適用条件を確認しましょう。
住宅ローン控除とは
正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。個人が住宅ローンなどを利用して、居住用のマイホームを新築、取得するときに適用される、所得税の一定金額が控除される制度です。
控除される税額は、住宅ローンの年末残高（12月31日時点の住宅ローンの残高）の1%です。控除期間13年（消費税10％で住宅購入し、2019年10月～2020年12月末日までに入居した場合）、上限4,000万円までのローン残高に対して控除されます。たとえば、住宅ローンの年末残高が4,000万円の場合、1%にあたる40万円がその年の所得税から控除されます。
住宅ローン控除適用のための条件
住宅ローン控除適用の要件は以下のとおりです。
- 中古マンションの築年数が25年以内であること
- 国の定める耐震基準に適合していること
- 生計をともにする親族などからの取得や贈与による取得でないこと
- マンションを取得してから6か月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで住んでいること
- 特別控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること
- 登記簿上の専有部分の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自分の居住エリアであること
- 借入期間10年以上の住宅ローンを組んでいること
- 居住した年と前2年・後3年の計6年間。または、居住した年とその前後2年ずつの計5年間、長期譲渡所得課税の特例などを受けていないこと
なお、築年数が25年を超えるマンションでも、新耐震基準に適合していることを証明すれば、住宅ローン控除を受けることは可能です。その場合は、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」を提出します。
住宅ローンの返済期間が短くなる可能性がある
築古マンションは、金融機関によって返済期間と借入金額に制限がつく場合があります。一部の金融機関での制限で、最近ではリノベーション費用を物件取得費と一緒に住宅ローンに組み込める金融機関も増えてきています。具体的に検討している物件が築古物件の場合は、金融機関で具体的な条件を相談してみてください。
すでにリノベーションされている物件は配管に注意して
リノベーションが済んでいる中古物件の場合、見た目はとても新しいようでも、見えない部分まで整備されているかは確認しないと分かりません。床下の給排水管には、寿命があります。築20年以上のマンションで、一度も配管の交換が行われていない場合、一般的な耐用年数を超えた給排水管のままかもしれません。
古い給排水管をそのままにしておくと、漏水の可能性が出てきます。引っ越しを済ませてから工事となると、とても大変ですし、何より他の住民の方に迷惑をかけてしまうことに。リノベーション済みだからと安心せずに、売り主にきちんと確認をしましょう。
築年数だけではなく立地にも注目
立地のよい場所は、暮らしていく上で何かと便利なことも多く、やはり人気は高いです。しかし、築年数の浅い物件や新築のマンションは、やや不自由な立地にあることも珍しくありません。築年数の浅い中古物件を探していると、しばしば立地の問題で諦めてしまうケースもあるのではないでしょうか。
一方、駅近など立地のよい場所には、古いマンションがいくつか建っていることがあります。建物が古くても、場所がよければ価値は下がりにくいため、そのまま残っているということです。築年数にこだわらなければ、理想的な立地の物件にも出会える可能性が高まります。
築年数の古いマンションの購入やリノベーションに関する質問にお答えします
マンションって寿命があるの？
マンションをはじめ、建物の寿命は一概に決められるものではありません。建物の寿命に関しては、物理的な構造上の寿命と、経済的な価値のふたつの観点から考えられています。税法で定められた、鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は、47年とされています。この期間を過ぎると、税務上の資産価値がなくなるという意味であり、47年を過ぎたからといって住めないわけではありません。一方、鉄筋コンクリート造りの構造体の寿命は、117年や150年などの意見もあります。古い中古マンションの場合、耐震基準を満たしているかどうかや、建て替えをしたほうが経済的なメリットが大きい場合などの問題が生じたときに、寿命だと判断されることが多いようです。
リノベーションできる古い中古マンションを購入したいときの注意点は？
古いマンションの場合、今のように柱で建物を支える造りではなく、壁で支える造りとなっているものも多いです。この場合、リノベーション時に壊すことのできない壁があり、間取りの変更が思いどおりにできない可能性があります。また、電気容量が少なくて、最新家電を取り揃えた家庭では一度に多く使用するとブレーカーが落ちてしまう、などの問題が発生する可能性もあります。リノベーションを視野に入れて築古マンションを購入する場合は、希望がしっかりと叶えられるかどうかプロの意見を聞きながら選ばれることをおすすめします。
まとめ
中古マンションの築年数の考え方と、購入の注意点をご紹介しました。中古マンション選びでは、築年数や耐震基準だけでなく、管理状態も重要なポイントになります。管理に関わる修繕積立金や管理費は、資金計画にも関わってきます。物件購入前にしっかりとシミュレーションして、無理のない計画にすることが大切です。希望条件を優先順位づけしながら、理想の暮らしが叶う物件を選びましょう。
