住宅ローンの「フラット35」とは?|他の住宅ローンよりもお得?それとも…

住宅ローンのフラット35とは?
費用・ローン

一生に一度の大きな買い物「住宅」。数千万円という高額のローンを組んで購入する人がほとんどです。各金融機関で住宅ローンを取り扱っていますが、商品によって金利やサービスはさまざまで、選択に迷う人も多いのではないでしょうか。

「住宅ローンを借りる際に、固定金利と変動金利はどちらがよいの?」
「借入期間は、長期と短期のどちらがよいの?」
「フラット35って聞くけど、どんな内容なの?」

なかでも、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して金利を抑えた「フラット35」は、住宅購入の際によく見聞きする商品ですが、詳しくは知らない人も多いのでは?ここではフラット35の違いや、フラット35と他の住宅ローンがどう違うのか、メリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

ブルーのカーペットが敷かれたリノベーション後の寝室とひとつづきのバスルーム

「フラット35」とは

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して金利を抑えた住宅ローンの商品です。最長で35年の全期間にわたり、固定金利で借入できる住宅ローンです。

返済期間中の金利が最初から最後まで固定される「長期固定金利」が大きな特徴。35年間、同じ金利が保たれ、物件購入後に世の中の住宅ローン金利に変動が生じたとしても、期間中は同じ金利で、返済額が変わりません。

「長期固定金利型」とは

長期固定金利型とは、数十年と長い期間にわたって、固定された金利で返済ができる住宅ローンの商品タイプです。金利は変動金利型より高めに設定されています。

長期固定金利型は、収支計画を立てやすい一方、今後低金利で推移した場合、変動金利型よりも返済額が多くなるデメリットがあります。

「中古住宅購入+リノベーション」専用のフラット35も!

「【フラット35】リノベ」という制度も登場しています。これは、中古物件のみを対象に、性能向上リフォームをおこなう場合、もしくは事業者から購入する中古物件が性能向上リフォームされている場合に限り適応されます。

当初5年または10年間の期間、通常のフラット35の借入金利からさらに0.5%の金利を下げられます。「【フラット35】リノベ」期間終了後は通常のフラット35の金利で返済を引き続きおこなっていきます。

借入金額にもよりますが、例えば3,000万円借入れると、「【フラット35】リノベ」の5年適応では70万円以上、10年適応では140万円以上の差が総支払金額に出てきます。リフォーム前物件を購入し自分でリノベーションすることで、フラット35では住宅ローンの返済でも得をできる商品です。

アイランドキッチンと一体型のダイニングテーブル

他の住宅ローン商品との違い

他の住宅ローン商品とフラット35の最も大きな違いは金利種類です。フラット35は長期固定金利型のみしかありません。フラット35は他の金融機関の長期固定金利型商品よりも金利が下げられており、物件の条件によってさらに金利を下げる金利優遇商品が提供されています。

項目 「フラット35」 他の住宅ローン
金利種類 固定金利型のみ 変動金利型や固定金利型などから選ぶ
保証料 なし 不要もしくは借入額の2%程度
保証人 不要 不要(場合により必要)
住宅の技術基準 あり なし
審査 年収基準のみ 収入の安定度なども審査に含まれる
団体信用生命保険 任意 必須加入
金利優遇 中古住宅が一定基準を満たせば当初(5年~10年)の金利が優遇(【フラット35】リノベS) ほとんどの金融機関で金利優遇を実施

フラット35は保証料もなく、保証人も不要ですが、フラット35を適用するには住宅の性能基準に制限があります。加えて、年収と借入額の割合による審査が必要です。

他の金融機関の場合、年収がある程度安定していることや就業年数も、住宅ローンを組む際に条件として求められることがあります。また近年は、住宅ローンを組む金融機関の利用状況に合わせて金利優遇サービスを各社おこなっているので、フラット35より金利メリットが受けられることも。ただし、優遇期間が過ぎると返済額が上がるケースが多いので、優遇期間をよく確認し注意しておくことが重要です。

窓辺に飾られたたくさんの観葉植物と多肉植物

フラット35のメリット・デメリット

ここまで民間金融機関とフラット35で住宅ローンの違いについてみてきましたが、ここからはフラット35の具体的なメリットとデメリットについてみていきましょう。

フラット35のメリットとは?

1. 安心の固定金利

フラット35が適応されれば、住宅金融支援機構の審査基準を満たしているお墨付きが得られます。融資率9割以下で借入期間35年の場合、金利は1.27%〜1.96%の間で借入ができます。(2019年4月時点)

長期間、固定した低い金利での返済が保証されることで、返済額が一定になりライフプランも立てやすくなります。

新機構団信付きのフラット35(借入期間:21年以上35年以下)

融資率

金利の範囲

最も多い金利

9割以下

年1.270%~年1.960%

年1.270%

9割超

年1.710%~年2.400%

年1.710%

参考:【フラット35】金利情報 ※最新情報はこちらをチェック

2. 質の高い住宅購入であれば、さらに低金利

フラット35にも審査基準がありますが、質の高い住宅など購入する住宅が一定の条件を満たすと借入期間のうち一定期間の金利をさらに引き下げることが可能です。

「【フラット35】リノベ」は条件によって5年間または10年間の金利をさらに0.5%引き下げます。他にも、【フラット35】Sという制度があり、省エネルギーや耐震性などの条件を満たす住宅を購入する場合に、借入金利を一定期間さらに0.25%引き下げられます。

また、住宅金融支援機構と連携している市町村の地域に住んでいる場合には、子育て支援型や地域活性化型などの制度も設けられていて、フラット35からさらに借入金利が0.25%下がります。その上、【フラット35】Sと併用が可能なので、合わせて0.5%の金利優遇を一定期間受けることができます。

3. 保証料・繰上返済手数料0円

フラット35なら保証人が不要な上、保証料も取られません。貯蓄がまとまったところで繰り上げ返済をしたい場合も、手数料は不要です。フラット35を使えば金利を下げられるだけでなく、手数料などの諸費用もかからないのでお得です。

4. インターネットサービス「住・My Note」

「住・My Note」は、フラット35を利用すると、住宅ローンの借入金残高照会、証明書類の発行依頼、繰上返済のシミュレーションや一部繰上返済の申し込みなどがインターネットを通じておこなえるサービスです。

繰り上げ返済が10万円からできるようになったり、証明書類の発行依頼がネットでできたりするので便利です。詳しくは「住・My Note」のホームページを参照ください。

参考:住宅金融支援機構|住・My Note

5. 繰上げ返済は10万円から

フラット35の繰り上げ返済は基本的に100万円ですが、住・My Noteを利用してインターネットで申し込む場合は、10万円から繰り上げ返済の申し込みが可能です。

繰り上げ返済には1ヶ月前から申し込みが必要です。都度細かく繰り上げ返済をしたい場合は注意が必要なので、計画的な返済を心がけましょう。

室内窓のそばに置かれた

フラット35のデメリットとは?

1.対象となる住宅に条件がある

[対象となる住宅]
・一戸建て住宅:床面積70㎡以上
・マンション:床面積 (登記簿面積) 30㎡以上
・物件購入価格が1億円以下
・フラット35の住宅技術基準に適合していること

購入する住宅に対して上記の条件が設定されています。フラット35の利用を考えている場合には、物件がフラット35の適応対象かどうか事業者によく確認してから購入を検討しましょう。

2.借入額が9割を超えると金利上昇

フラット35は借入額が住宅の購入価格の9割を超える融資率になると、0.5%金利が上昇します。金利を抑えるには、1割以上の頭金と登記などの諸費用は用意しておくことをおすすめします。

もし、諸費用を含めて融資率が9割を超えてしまうようなら、他の金融機構の住宅ローンを組んだ方が総額を抑えられる場合があります。頭金が少ない場合は、各社の住宅ローンの商品を比較検討しましょう。

3.団体信用生命保険加入で金利上昇

団体信用生命保険は「新機構団体信用生命保険制度」が正式な名称です。団体信用生命保険をかけることで借入をした債務者が死亡または規定の身体障害を患った場合、住宅の持分や返済割合に関係なく、債務の返済を免除される生命保険です。それぞれについて、説明していきます。

団体信用生命保険の種類

借入金利

加入しない場合

1.07%(1.27%-0.20%)

新機構団信

1.27%(2019年4月時点で最も多い金利)

新機構団信(デュエット)

1.45%(1.27%+0.18%)

新3大疾病付機構団信

1.51%(1.27%+0.24%)

団体信用生命保険に加入しない場合は、新機構団信付きフラット35の借入金利から0.20%金利が下がります。

連帯債務者として夫婦でフラット35を申込む場合は、デュエットを選択すると夫婦どちらかが死亡または障害を患った場合に返済が免除されます。この場合は、新機構団信付きフラット35の借入金利に0.18%上乗せした金利となります。

新3大疾病付機構団信は、がん、急性心筋梗塞、脳卒中のいずれかに診断された、もしくは要介護2から要介護5のいずれかに認定された際に、返済が免除される保険です。この場合は、新機構団信付きフラット35の借入金利に0.24%上乗せした金利となります。

フラット35は団体信用生命保険への加入は任意です。月々の返済額を抑えたい場合は団体信用生命保険への加入をしなくても借入は可能です。フラット35の場合、35年と長期間に渡って返済を続けるため、もしもの時に備えるなら加入をよく検討しましょう。

また、他の金融機関の住宅ローン商品には団体信用生命保険が無料でセットになっているものもあるので、比較検討することがおすすめです。

参考:【フラット35】新機構団体信用生命保険制度

リノベーション後のリビングでくつろぐひとり暮らしの男性

フラット35の申し込み方法

フラット35の具体的な利用条件や申し込みに必要な書類について詳しくみていきましょう。

フラット35

主な利用条件

申込要件

・満70歳未満の方(親子リレー返済の場合は、満70歳以上も可)
・日本国籍の方、もしくは永住許可を受けている方か特別永住者の方
・年収に占めるすべての年間返済額の割合(返済負担率)が次の基準を満たす方(収入合算も可)
 a. 年収400万円未満は30%以下
 b. 年収400万円以上は35%以下

資金使途

申し込み本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金

借入対象となる住宅

・一戸建て住宅ならば床面積70㎡以上、マンションならば床面積30㎡以上
・物件購入価格が1億円以下
・フラット35の住宅技術基準に適合していること

借入額

100万円~8,000万円で建設費または購入価額以内

借入期間

・15年以上(申込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上)
・「80歳」-「申込時の年齢」以内の年数または35年以内のいずれか短い方

借入金利

全期間固定金利(借入期間、融資率、加入する団体信用生命保険の種類、取扱金融機関などに応じて異なる)

返済方法

・元利均等返済もしくは元金均等返済
・ボーナス払い可

担保

借入対象となる住宅およびその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定

保証人

必要なし

団体信用生命保険

任意

火災保険

返済終了まで加入(保険金額は借入額以上)

まずは年齢制限があります。70歳を超える場合は、返済を子どもが続けておこなう親子リレー返済にすることで借りることもできますが、原則は70歳以下の人が対象です。

借りた資金は住宅購入のみに利用できます。借入額は100万円から8,000万まで借りられますが、物件の購入価格以上に借りることはできません。

返済期間は15年以上35年以内です。ただし80歳から現在の年齢を引いた年数が35年を下回る場合は、返済期間は引いた年数が適応され短くなります。また、60歳以上の場合は10年以上から選べます。

借入金利は全期間固定金利のみです。利率は条件によって異なるので、窓口担当者と相談しながら決めていきます。返済方法は元利均等返済もしくは元金均等返済のいずれかです。ボーナス払いも可能なので月々の返済額を担当者と相談しながらボーナス払いをするか繰り上げ返済をするか検討しましょう。

担保は住宅金融支援機構が第1順位の抵当権をもちます。保証人は不要で、団体信用生命保険への加入も任意です。火災保険は借入期間が終了するまで借入額以上の保険に入る必要があります。

保証料はかかりませんが、事務手数料(例:108,000円)、金利手数料(例:お借入金額の2.1%)、リノベーション工事を含めた融資の場合工事完成時に正式融資の為、物件購入時の購入資金に関するつなぎ融資金利(例:3.4%)などが別途必要になります。お借りする窓口の金融機関によって費用は異なりますので、取扱金融機関にてご確認ください。

明るい日差しが差し込むリノベーション後のバスルーム

申し込みに必要な書類

書類の種類 詳細
1.【フラット35】長期固定金利型住宅ローン借入申込書 ・借入申込書(取扱金融機関で用意)
・今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書(兼 既融資完済に関する念書)
2.所得を証明する書類(借入申込年度の前年および前々年の公的収入証明書) 【給与所得のみの場合】
特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書
【給与所得のみ以外の場合】
納税証明書(所得金額用)および確定申告書(写)等
3.売買金額の確認書類 売買金額が確認できる書類(売買契約書(写))
4.住宅の登記事項証明書  
5.土地の登記事項証明書  

申し込み書類はフラット35の申し込み窓口となる各金融機関共通で入手可能です。申込み用紙は金融機関側で用意してくれますので必要事項を記入します。

所得を証明する書類は給与所得者とそれ以外で揃える書類が異なります。窓口として利用する金融機関によっては、さらに給与明細などを求められる場合もあるので、金融機関によく確認しておきましょう。

貸し出す金額を審査するのに売買金額のわかる書類が重要です。売買契約書などコピーで大丈夫なので用意しておきましょう。土地や住宅の登記事項証明書は法務局に行けば自分で用意することもできます。平日時間が取れず手続が難しいという場合は金融機関側で用意してもらえることもあるので確認しておくとよいでしょう。

フラット35の場合、申し込み後、資金の受け取り手続を始める前に、購入する住宅が住宅金融支援機構の定めた技術基準に適合していることを証明する適合証明書を窓口金融機関提出する必要があります。事業主や不動産業者に適合証明書が発行できる物件であることを確認した上で、忘れずに適合証明書を発行してもらいましょう。

参考:【フラット35】融資手続・必要書類

リノベーション後のダイニングキッチンで遊ぶ赤ちゃんとパパ

自分の希望条件に合ったサービスを選ぼう!

住宅ローンには長期固定金利や変動金利、期間指定固定金利などさまざまな商品があります。フラット35は、35年の長期固定金利のなかでも低金利で住宅ローンを組めるので多くの人が利用しています。

利用にあたり、さまざまな条件があるため不動産事業者や窓口となる金融機関とよく相談して準備をしましょう。最近は、リノベーション需要が高まり、「【フラット35】リノベ」のような、条件が合えばさらに金利の低い商品もあるので、安く中古物件を購入してリノベーションする際にもお得な住宅ローンを組めます。リノベる。では、中古住宅購入+リノベーションのための住宅ローンに関する情報取得やサポートをおこなっています。

躯体あらわしの壁に大型ブックシェルフ

[まとめポイント]
1. 「長期固定金利型」の住宅ローンなので安心
2. 「フラット35」は保証人・保証料・繰上返済手数料が不要
3.リノベーションするなら「【フラット35】リノベ」「【フラット35】S」でさらに金利が下がる
4.団信を付けたい場合は、他の金融機関の住宅ローン商品がお得な可能性もあり。要注意!

特に、中古住宅をリノベーションする場合、ご希望のリノベーション内容によって費用に個人差があります。同じ平米数でも、数百万円以上の差が出ることもあるので、中古+リノベーションで賢く住まいを手に入れたい方はご自身の家計などをふまえ、一度、プロに個別で相談してみるとよいでしょう。

明るい窓と壁付けの大型ブックシェルフ

リノベーションの基礎が学べるコンテンツ

《今さら聞けない「基本」編》
”リノベ”と”リフォーム”の違いとは?
”リノベ済み”と”オーダーリノベ”とは?
中古マンションの購入メリットとは?

《やっぱり気になる「お金」編》
リノベ費用の相場と目安
頭金ゼロで住宅購入はできる?

《なんだか心配「物件」編》
中古マンション「耐震性」は大丈夫?
リノベ向き物件に巡り合えない理由

《あれこれ夢見る「リノベ事例」》
ビフォーアフター[リビング編]
ファミリーが暮らす50㎡
2018年人気リノベ [年間ランキング]

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