中古マンション購入で後悔しない!リノベーションのための、7つの物件チェックポイント

失敗しない中古マンション購入のために
中古マンション

中古マンションのリノベーションに、注目が集まっています!

中古マンションを購入し、自分の“暮らし方” “家族構成” “ライフステージ”に合わせて間取りや内装をオーダーメイドでリノベーションする…というスタイルが、新しい住宅購入方法として注目を集めています。

新築マンションと比べてリーズナブルな価格でありながら、注文住宅のような住まいが得られるのが魅力のひとつ。そんな住宅購入方法の成否を左右するといっても過言ではないのが、「中古マンション探し」です。

物件情報はインターネット上にあふれていますが、希望にぴったりの物件がなかなか見つからなかったり、どの物件を選べばいいのかわからなかったり、理想の物件と出会うのはそう簡単ではありません。

今回は、リノベーションすることを前提に中古マンションを購入する場合に、気をつけておくべきチェック項目を解説します。物件選びで失敗しないために、ぜひ押さえておきましょう。

注文住宅のような家づくり

物件チェックポイントは、7つ!

【押さえるべきポイントはこちら】
1. 築年数は20年未満?20年以上?
2. 耐震強度は基準を満たしている?
3. 選ぶべきはリフォーム前の物件?リフォーム済みの物件?
4. 適正価格より高くない?安すぎない?
5. マンションの共用部の管理状態は?
6. 修繕計画・積立金の状況はどう?
7. 希望するリノベーションは実現できる?

では、7項目について一つひとつ確認していきましょう。

ポイント1. 購入すべき築年数は、20年未満?20年以上?

日本では、新築マンションは誰かが購入したその瞬間から「中古マンション」となり、鍵をまわした時点で、その資産価値は購入金額よりも落ちてしまいます(一般的に2割程度下がるといわれています)。

その後5年10年と下がり続け、築20年くらいの段階で価格の下落は安定。30年以降はほぼ変わらないのが一般的です。つまり、価格が下がりにくくなる築20年以上の物件を選べば、資産価値の目減りを極力“小さく”しやすいというわけです。

逆に、中古といっても築5年10年の築浅マンションは、購入時点からまだまだ価値が下がる可能性が高いため、資産として賢いお買いものとは言いがたいのが実情。

中古マンション築年帯別平均価格

新築マンションの販売価格の内訳を紐解くと、約20%が不動産業者の販売経費と利益分。例えば3000万円の新築マンションを購入したとしても、その資産価値は初めて鍵を開けた瞬間に20%下がり、2400万円になってしまいます。そして、そこから20年かけて建物価格の価値が減っていき、土地価格に近づくというわけです。

ポイント2. 耐震強度は一定基準を満たしている?

中古マンション購入検討で、気になるのが「耐震性」です。耐震性を確認するうえで最低限知っておきたい知識が次の3項目です。

 マンションの耐震

①新耐震物件と旧耐震物件

1981年6月1日に、建築基準法の耐震基準が大幅改正され、この改正以前は旧耐震基準、以降は新耐震基準と呼ばれています
新耐震基準では、住宅やマンションなどの建築物を「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることが義務づけられています。
新耐震と旧耐震、どちらがより安全か比較すると、新耐震基準以降のマンションということになりますが、一方で、それ以外の建物が安全ではないと言い切れません。耐震診断の結果、新耐震基準をクリアする耐震性が認められたものもあれば、耐震改修・耐震補強をおこなっているマンションもあります。
上記をふまえて、物件の耐震強度を確認することをおすすめします。

②マンションの管理状態

マンションの管理状態が不十分だと、耐震性能にまで影響を及ぼすケースがあります。どんな物でも、必要な時期に必要な修繕を定期的におこなうことで永く使い続けることができます。マンションも同じです。マンションごとに修繕計画書があるはずなので、不動産会社を通じて入手し、履歴・計画を確認しましょう。

③立地の地盤

地震など災害に対する耐性は、地盤の強度が大きく影響します。液状化現象、土砂崩れ、浸水などの危険性がないか、土地の特徴や成り立ちを知ることが必要です。国土交通省がハザードマップを公開しています。希望するエリアを検索して自身でも調べることができます。

▼国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

「耐震」に関する詳しい記事はこちら

ポイント3. 選ぶべきは、リフォーム前の物件?リフォーム済みの物件?

リノベーション前提でマンションを購入する場合に気をつけたいのが、「リフォーム済み」の物件。

リフォーム済み物件の価格には、もともとの物件価格に、事前に作りなおした内装工事費用が上乗せされている場合がほとんどです。また「リフォームしてきれいにしないと売れない」と考える不動産会社も多く、まずリフォーム済みの物件をすすめられてしまうことが少なくありません。

物件価格の内訳グラフ

リノベーションの際に内装をスケルトンにして作り変えるのであれば、中がボロボロで汚くても問題なし。ぜひリフォーム前の未改装物件に注目したいところです。

 スケルトン状態とリノベーション完成後

ポイント4. 適正価格より高くない?安すぎない?

物件には必ず適正価格があり、特に中古マンションの場合、相場は比較的明確です。そのため適正価格からかけ離れた値段になっていないか、意識的にチェックすることが重要になってきます。

例えば、世に出ている中古物件の中には、売主さんの希望で相場よりも高い金額のまま売りに出ている物件も存在しています。また反対に、相場よりも安い物件も。その場合、所有権でなく土地の持ち分がない「借地権」の物件だったり、実際に住むことはできない投資用の「オーナーチェンジ」物件だったり、何らかの理由があることがほとんどです。

物件の適正価格はインターネットで同エリア、同条件の物件を見比べると感覚がつかめるので、その相場に見合った物件探しがおすすめです。

ポイント5. マンションの共用部の管理状態はどう?

内装はリノベーションで変えられますが、変えられない部分がマンションの管理状態や共用部分。お部屋の中だけでなく、事前にマンションのゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板などをチェックするのがおすすめです。例えば「ごみ置き場は綺麗に使われているか」「植え込みが雑草だらけになっていないか」「掲示板に古い情報のチラシがいつまでも掲出されていないか」など、ご自身の目で確認できる部分です。

マンションの管理状態

しっかり管理されている築古マンションもあれば、管理が行き届いていない築浅マンションもあります。 もちろん選ぶべきは前者。管理状態が良ければ、長く住むにはもちろん、売りに出す場合にも有利になることがほとんどです。

また、自主管理のマンションは注意が必要です。プロのアドバイスがなく住民だけで修繕計画などを立てなければならないだけでなく、住宅ローン借り入れの条件が不利になってしまうケースもあります。

ポイント6. 修繕計画・積立金の状況はどう?

マンションの品質を保つ上で最も重要なのが、計画的な修繕。そのため修繕の履歴や計画、積立金の積立状況は「重要事項説明書」で事前確認しておきましょう。重要事項説明書には、使用目的、管理費との区分、管理組合の取り決めなどが記載されています。

また売主や管理組合が修繕積立金を滞納していると、買った人に支払い責任が生じてしまう場合もあるので滞納状況もチェックしておきましょう。また積立金の観点で考えると、戸数が少なすぎるマンションには一戸の積立金の負担が大きくなってしまうというデメリットがあります。

ポイント7. その物件で希望のリノベーションプランは実現できる?

あらかじめリノベーションのイメージや希望のプランが固まっている場合は特に、「そのプランが可能な物件か?」をチェックしておきましょう。

例えば、マンションの建物構造には2つのタイプがあり、壁を取り払ったLDKにしたいのであれば、構造壁で建物を支える「壁式構造」ではなく、壁を撤去できる「ラーメン構造」のほうが適しています。また、リノベーションらしいハードさが魅力の「梁や天井のコンクリート躯体あらわし」にしたいなら最上階は避けたいところ。あらかじめ天井裏を確認して、天井の状態を確認しておくことがおすすめです。

ラーメン構造と壁式構造

◆ラーメン構造:柱と梁で建物を支える構造。間に壁のない自由な空間を作ることができ、間取りが比較的自由につくることができます。

◆壁式構造:壁で建物を支える構造。基本的に室内に柱や梁が出ないため、室内はすっきりとした空間になり、家具を配置しやすいのが特徴です。

また、水回りの位置変更にも注意が必要です。給排水管が入っているパイプスペース(通称「PS」)の位置によって、水回りの変更範囲が制限されます。トイレやキッチンなどの水回り設備は、床下や壁の中を通ってPSの給排水管とつながっています。PSに向かって水を流れるよう排水勾配があり、床下には下記図のように勾配のための空間が必要です。PSから離れて水回り設備を移動すればするほど床は上がって天井高は低くなります。物件によって状況は異なるので、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

水回りは配管スペース確認を

一般の方が自己判断で見極めるのが難しいポイントも多くあるため、信頼できるリノベーションの専門会社に事前の相談を入れておくと安心です。

物件チェックとあわせて、お金やスケジュールの確認も忘れずに

2019年10月におこなわれる、消費税の増税影響は?

メディアでも多く取り上げられている消費増税のニュース。2019年10月にいよいよ消費税は10%に。

住宅購入は高額になるため、8%から10%への引き上げは大きな負担ですよね。「増税前に買わなきゃ!」と焦っている人もいるのでは?

大きな買い物だからこそ、冷静な判断をおこない、自身のタイミングに合った買い方を見極めることが大切です。そのためには基礎知識を身につけておくことが必要です。中古マンション購入費用とリノベーション費用で、それぞれ課税内容が異なります。

①中古マンション購入費用

売主が「個人」か「事業者」で異なります。

個人の売主から購入する場合は、消費税は「非課税」です。一般的な中古マンション販売は、個人の売主が不動産会社に仲介してもらって販売します。このケースは売主が個人なので消費税はかかりません。

一方で、不動産会社など事業者から購入する場合は、消費税が「課税」されます。最近増えている「リフォーム済み物件」を購入する場合は注意が必要です。不動産会社が自ら買い取ってリフォームをおこない販売しているケースがほとんどで、消費税がかかります。ちなみに新築マンションは、デベロッパー(事業者)による販売なので課税対象です。

②リノベーション費用

リノベーション会社や工務店など事業者による設計・施工の請負になるので、消費税は「課税」されます。

2019年10月1日からの消費税10%への増税に先立ち、リノベーション費用をはじめとする工事請負関連において政府は経過措置を決定しました。特例として「2019年3月31日までに工事請負契約すれば、消費税を8%のままとする」という措置です。

▼リノベる。では、期間限定セミナーを開催中(渋谷本社ショールームなど)
2019年10月消費税10%になる前に買うべき?動き出すならいつがリミット?『中古を買ってリノベーション講座』

リノベーションは、入居までに期間が意外とかかる?

新築マンション購入は既にできあがった商品を買うだけなので、入居までにかかる時間は比較的短くてすみます。

しかし、中古マンション購入し、オーダーメイドでリノベーションする場合は、物件決定後、「ローン手続き」・「リノベーションの設計&工事」が必要になります。そのため、引き渡しまでに平均して『3.5~4か月』にかかる傾向があります。かかる期間はひとによってさまざまです。

入居したい日からスケジュール逆算して、中古マンションの物件探しを開始するのがおすすめです。

リノベーションの基本スケジュール

リノベーションでのおうちづくりスケジュール

リノベーション基礎知識が学べる記事
《基本編》
✔ リフォームとの違い、費用、進め方
「リノベ済み物件」vs「オーダーリノベ」
新築にはない中古ならではのメリットとは?
《費用編》
✔ リノベーション費用に影響するポイントは?
《事例編》
✔ ビフォーアフター検証[リビング編]
✔ ファミリーが暮らす50㎡〜60㎡リノベ事例集

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