中古マンション購入で後悔しないために、知っておくべき6つのポイント

失敗しない中古マンション購入のために
中古マンション

リノベーションの成否を左右すると言っても過言ではない物件探し。インターネットなど物件情報は世の中にあふれていますが、希望にぴったりの物件がなかなか見つからなかったり、どの物件を選べばいいのかがよくわからなかったり、理想の物件と出会うのはそう簡単ではないのが実情です。

そこで今回は、リノベーションすることを前提に中古マンションを購入する場合、「絶対に気をつけておきたい6つのチェックポイント」について解説します。物件選びで失敗しないために、ぜひ押さえておきましょう。

押さえておきたい6つのチェックポイント。

ポイント1. 築年数は20年未満?20年以上?

日本では、新築マンションは誰かが購入したその瞬間から「中古マンション」となり、鍵をまわした時点で、その資産価値は購入金額よりも落ちてしまいます(一般的に2割程度下がるといわれています)。その後5年10年と下がり続け、築20年くらいの段階で価格の下落は安定。30年以降はほぼ変わらないのが一般的です。つまり、価格が下がりにくくなる築20年以上の物件を選べば、資産価値の目減りを極力“小さく”しやすいというわけ。逆に、中古といっても築5年10年の築浅マンションは、購入時点からまだまだ価値が下がる可能性が高いため、資産として賢いお買いものとは言いがたいのが実情です。

新築マンションの販売価格の内訳を紐解くと、約20%が不動産業者の販売経費と利益分。例えば3000万円の新築マンションを購入したとしても、その資産価値は初めて鍵を開けた瞬間に20%下がり、2400万円になってしまいます。そして、そこから20年かけて建物価格の価値が減っていき、土地価格に近付くというわけです。

ポイント2. リフォーム前の物件?リフォーム済みの物件?

リノベーション前提でマンションを購入する場合に気をつけたいのが、「リフォーム済み」の物件。リフォーム済み物件の価格には、もともとの物件価格に、事前に作りなおした内装工事費用が上乗せされている場合がほとんどです。また「リフォームしてきれいにしないと売れない」と考える不動産会社も多く、まずリフォーム済みの物件をすすめられてしまうことが少なくありません。リノベーションの際に内装をスケルトンにして作り変えるのであれば、中がボロボロで汚くても問題なし。ぜひリフォーム前の物件に注目したいところです。

ポイント3. 適正価格より高くない?安すぎない?

物件には必ず適正価格があり、特に中古マンションの場合、相場は比較的“明確”です。そのため適正価格からかけ離れた値段になっていないか、意識的にチェックすることが重要になってきます。

例えば、世に出ている中古物件の中には、売主さんの希望で相場よりも高い金額のまま売りに出ている物件も存在しています。また反対に、相場よりも安い物件もその場合、所有権でなく土地の持ち分がない「借地権」の物件だったり、実際に住むことはできない投資用の「オーナーチェンジ」物件だったり、何らかの理由があることがほとんどです。

物件の適正価格はインターネットで同エリア、同条件の物件を見比べると感覚がつかめるので、その相場に見合った物件探しがおすすめです。

ポイント4. マンションの管理状態はどう?

内装はリノベーションで変えられますが、変えられない部分がマンションの管理状態や共用部分。お部屋の中だけでなく、事前にマンションのゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板などをチェックするのがおすすめです。

特に自主管理のマンションには要注意。プロのアドバイスがなく住民だけで修繕計画などを立てなくてはいけなかったり、最大の難点は自主管理だと場合によっては、ローンが不利になってしまう可能性もあります。

ポイント5. 修繕計画・積立金の状況はどう?

マンションの品質を保つ上で最も重要なのが、計画的な修繕。そのため修繕の履歴や計画、積立金の積立状況は「重要事項説明書」で事前確認しておきましょう。重要事項説明書には、使用目的、管理費との区分、管理組合の取り決めなどが記載されています。

また売主や管理組合が修繕積立金を滞納していると、買った人に支払い責任が生じてしまう場合もあるので滞納状況もチェックしておきましょう。また積立金の観点で考えると、戸数が少なすぎるマンションには一戸の積立金の負担が大きくなってしまうというデメリットがあります。

ポイント6. その物件で希望のリノベーションプランは実現できる?

あらかじめリノベーションのイメージや希望のプランが固まっている場合は特に、「そのプランが可能な物件か?」をチェックしておきましょう。例えばマンションの構造には2つのタイプがあり、壁を取り払ったLDKにしたいのであれば、構造壁で建物を支える「壁式構造」ではなく、壁を撤去できる「ラーメン構造」のほうが適しています。リノベーションらしいハードさが魅力の「梁や天井のコンクリートあらわし」にしたいなら最上階は避けたいところ。あらかじめ天井裏を確認して、天井の状態を確認しておくことがおすすめです。一般の方が自己判断で見極めるのが難しいポイントも多くあるため、信頼できるリノベーションの専門会社に事前の相談を入れておくと安心でしょう。

 
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