マンションのフルリフォーム費用はいくら？広さ・築年数別の相場と予算の立て方

マンションのフルリフォームは「どこまで手を入れるか」「住まいの条件」によって費用が大きく変わります。まずは相場感を掴み、予算内で優先順位を決めることが失敗しない近道です。
この記事では、㎡単価の考え方から広さ・築年数別の目安、予算別にできること、見積もりのチェックポイントやコストダウンのコツまで、計画に必要な情報を体系的に整理します。
最後に、中古マンション購入と組み合わせる場合の資金計画や、同じ広さでも金額がブレる理由も解説します。読んだあとに「自分のケースの概算」と「次にやるべきこと」が分かる構成です。

※リフォーム産業新聞1718号(2026/10/26発行)『マンションリフォーム売上ランキング2026』にて、ワンストップサービスを手掛ける事業者として首位

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マンションのフルリフォーム費用はいくら？まずは相場をチェック

フルリフォーム費用の全体像を掴むために、まずは「㎡単価」「工事範囲」「広さ・築年数」という代表的な軸で相場を確認します。
マンションのフルリフォーム費用は、主に専有面積によって決まり、間取りの変更や設備のグレード、建物の築年数などによっても変わります。たとえば、同じ広さのマンションでも、どこまで工事するかによって費用は大きく異なります。
検討初期にありがちな失敗は、SNSや施工事例の総額だけを見て比較してしまうことです。面積・範囲・築年数が違うと金額は当然変わります。このあと紹介する目安は、最終見積もりではなく、計画のスタート地点をつくるためのものです。実際には管理規約の制限や現場の劣化状況で増減するため、予算には予備費も含めて組み立てることが大切です。

費用は「1㎡あたりの単価」で考えるとわかりやすい

フルリフォームの概算は「㎡単価×専有面積」で考えると一気に整理できます。㎡単価に含まれやすいのは、内装（床・壁・天井）や基本的な設備交換、標準的な解体・復旧などです。一方で、設計費や仮住まい費、家具家電の買い替え、管理組合対応費、想定外の補修などは別枠になりやすく、見積もりの前提をそろえないと「安く見える」錯覚が起きます。
さらに面積以外でも単価はぶれます。間取り変更が大きい、配管更新が多い、設備仕様のグレードが高い、造作工事が多いなどは単価が上がりやすい代表例です。最初に希望を「面積×単価」で置いたうえで、上振れ要因を足し引きしていくのが現実的です。

「内装だけ一新」と「間取りから一新」で費用はここまで違う

フルリフォームといっても、内容は大きく2タイプに分かれます。内装の張り替えと設備交換が中心の「表層リフォーム」と、間取り変更や配管更新まで含む「スケルトンリフォーム」です。
費用差が出る主因は、解体量と復旧量、そして設計の手間です。壁を動かすほど解体・下地・造作・配線配管のやり替えが増え、工期も伸びます。設計提案や現場管理の比重も上がるため、同じ面積でも総額が数百万円単位で変わることがあります。
希望を整理するときは、「見た目を新しくしたい」のか、「暮らし方を変えたい」のかを先に決めるのがコツです。見た目の刷新は表層でも達成できますが、動線や収納の根本改善は間取り変更などの抜本的な改修が必要になりやすいからです。

【広さ別】50㎡・60㎡・70㎡・80㎡の費用目安

広さ別の目安は、㎡単価で考えると分かりやすいです。
ここでは、間取り変更や配管更新まで含んだフルスケルトンリフォームの平米単価についてお伝えします。フルスケルトンリフォームの平米単価は約20万～35万円程度です。

広くなるほど増えやすいのは、床・壁・天井など面積に比例する工事と、建具（ドア）や収納内部など部屋数に連動する要素です。面積が大きいほど「内装材の選び方」が総額に与える影響が大きくなります。
逆に、設備の“数”が同じなら広さが増えても費用は増えにくいです。たとえばキッチンやユニットバスはサイズやグレード差で変動はしますが、70㎡だから1.4倍になる、という増え方はしません。面積に依存する範囲とそうでない範囲を分けて考えると、コストの増減を予測しやすくなります。

【築年数別】築20年・30年・40年で費用が変わる理由

築年数が上がるほど費用が上がりやすいのは、見た目よりも「更新が必要な下地・配管・電気」といった中身が増えるためです。築20年だと設備の更新が中心になりやすい一方、築30年では給排水管の劣化が課題になりやすく、築40年では下地の傷みや断熱・サッシの性能差まで刷新対象に入ってきます。
追加工事が出る典型は、解体して初めて分かる劣化です。床の不陸（傾き）、下地の腐食、配管の詰まりや劣化、電気配線の古さなどは、着工後に発見されると費用も工期も増えます。
同じ面積でも築古の場合は、予備費を最初から確保するのが現実的です。目安として、計画段階では工事費の5〜15%程度を予備費として見込んでおくと、仕様を落とす判断ではなく、必要な補修に充てる判断がしやすくなります。

予算別に見る｜500万円・1,000万円・1,500万円でできること

予算の上限が決まると、できる工事の優先順位が決めやすくなります。目安として各予算帯で実現しやすい内容を整理します。
フルリフォームは「できることを全部やる」より、「生活の質が上がる工事に優先的に配分する」ほうが満足度が上がります。特にマンションは管理規約や構造の制約で、費用をかけても実現できないことがあるため、予算帯ごとに現実的に叶えられることを知っておくことが重要です。
同じ予算でも、工事範囲が小さいほど“深く”手を入れやすく、大きいほど表面的に更新する配分になりがちです。
また、金額だけでなく工期もセットで考えましょう。間取り変更や配管更新が増えるほど工期が伸び、仮住まい費用などの周辺コストも増えやすいからです。

500万円｜水まわりと内装をまとめて新しく

500万円の予算帯は、「全部を高グレードで一新」よりも、水まわりの優先順位をつけつつ内装を整えるプランが現実的です。たとえばキッチンか浴室のどちらかを中心に更新し、床・壁を張り替える、といった組み合わせが多くなります。
大きな間取り変更は費用と解体量がかさみやすく、この予算では難しくなりがちです。代わりに、建具交換で雰囲気を変える、照明計画を見直す、収納を造作するなど、少ない工事で体感が変わる部分に投資すると満足度が出やすいです。
コツは、“面積が広い箇所に単価が比較的抑えられるもの”を選ぶことです。たとえば壁紙は色柄で印象が大きく変わる一方、上位品にしても差額は設備ほど大きくないため、使い方次第でかしこい投資になります。

1,000万円｜間取り変更も含めた「まるごとリノベーション」が可能に

1,000万円の予算帯では、部屋の広さによっては設備一新に加えて、間取り変更も視野に入ります。和室をなくしてLDKを広げる、廊下を短くして収納に振る、家事動線を改善するなど、暮らし方に直結する変更が選択肢になります。
また、配管更新や電気の増設（コンセント・回路の見直し）など、見えない性能面に手を入れやすくなるのも特徴です。見た目を整えるだけでなく、将来のトラブルや使いにくさを減らす投資ができるため、長く住むほど費用対効果が大きくなります。
ただしマンションはPS（配管スペース）の位置や梁、共用部との関係で、水まわり移動に制限が出やすいです。「動かしたい」ではなく「動かせるか」を早めに確認し、できる範囲で動線を最適化する発想に切り替えると、設計がスムーズになります。

1,500万円以上｜素材や断熱性能にもこだわれる

予算が1,500万円以上になると、間取り・設備に加えて素材の質感や住環境性能まで含めた設計がしやすくなります。無垢材フローリング、タイル、造作家具、間接照明などに予算を回せるため、完成時の満足度が上がりやすい帯です。
性能面では、内窓や断熱、給湯設備の更新など、光熱費や快適性に効く投資がしやすくなります。マンションは外壁側の断熱に制約があることもありますが、窓まわり改善は効果が出やすく、結露・冷え・騒音の対策としても優先度が高いことが多いです。
ここで重要なのは「支払う総額」だけでなく「住み始めてからのコスト」も含めて判断することです。素材や設備のグレードアップは一見贅沢に見えても、修繕頻度の低下や快適性向上で納得できるケースがあります。反対に、見た目に寄りすぎて基礎的な更新（配管・電気）を後回しにすると、将来やり直しが発生しやすい点には注意が必要です。

費用の内訳は？見積もりで確認したいポイント

総額だけを見て判断すると、比較が難しく追加費用の原因にもなります。内訳の見方と、見落としやすい費用を押さえましょう。
見積もりは「総額が安いか」よりも、「何が含まれているか」が最重要です。同じ“フルリフォーム”でも、解体範囲、下地補修の想定、配管更新の範囲、仮設や養生の厚みで内容が変わり、後から追加が出るかどうかを左右します。
比較するときは、項目名より数量と前提条件をそろえて見ます。たとえば床は㎡数、壁紙も㎡数、建具は枚数、水まわりは本体グレードと工事範囲など、単位が明確な項目ほど妥当性を判断しやすいです。
また、マンションは管理規約や搬入条件など現場ごとの制約があり、諸経費の内訳が妥当かどうかも差になります。値引き交渉より前に、抜け漏れがないか、追加が出そうな部分がどこかを確認するほうが、結果的に予算を守りやすくなります。

場所別の費用目安（キッチン・浴室・トイレ・床・壁など）

部位別に見ると、水まわりは「本体価格＋工事費＋諸経費」で考えるのが基本です。たとえばキッチンはグレードやサイズ、食洗機の有無、レイアウト変更で大きく変わり、浴室もサイズや換気乾燥機、断熱仕様で幅が出ます。トイレや洗面は比較的レンジが読みやすい一方、内装や配管条件で工事費が変動します。
床・壁・天井は面積による部分が大きいので、総額の土台になりやすい項目です。フローリングの上張りか張り替えか、遮音等級対応の床材が必要か、下地補修がどれだけ出るかで単価が変わります。壁紙も材料差より、下地処理の有無や範囲が影響してくることが多いです。
見積もりを見るときは「設備の本体」だけで判断しないことが大切です。安い本体を選んでも、搬入・組立・配管接続・電気工事・解体処分が重なると差が縮むことがあります。逆に、必要な工事が抜けている見積もりは安く見えるだけなので、工事範囲の明文化を求めるのが安全です。

見落としがちな「工事以外の費用」（設計費・仮住まい・引っ越し）

フルリフォームでは、工事費以外にかかる費用が意外と大きくなります。代表例は設計・監理費、管理組合への申請や図面提出に関する費用、仮住まい費用、引っ越し費用、家具家電の買い替え、廃材処分の追加、駐車場や搬入費などです。
目安として、内容によりますが工事費以外で総予算の数％〜十数％を占めることがあります。特に仮住まいは家賃だけでなく、二重家賃になる期間、光熱費、短期解約違約金、家具の一時保管費などが積み上がりやすい項目です。
重要なのは、これらを「最後に余ったら考える」ではなく、最初に総予算の枠として確保することです。工事費を上限いっぱいまで使ってしまうと、引っ越しや仮住まいの段階で資金が足りず、結局グレードを落とすなどの後戻りが起こりやすくなります。

同じ広さでも費用が変わる！金額を左右する4つのポイント

面積が同じでも見積もりが大きく違うのは、建物の状態や制約、希望仕様が影響するためです。価格差が出やすい要因を4つに分けて解説します。
同じ70㎡でも、700万円で収まるケースもあれば1,500万円になるケースもあります。差が出るのは、単に会社の見積もりの取り方が違うだけでなく、現場条件と要望が費用構造を変えるからです。
見積もりを比較するときは「どこが違うから高いのか」を説明できる状態にすることが大切です。理由が分かれば、削るべき場所と、削ると後悔する場所を切り分けられます。
ここで挙げる4点は、金額差が出やすいところです。先に把握しておくと、見積もりの納得度が上がり、業者との打ち合わせも短縮できます。

配管や電気配線など「見えない部分」の傷み具合

費用差が最も出やすいのは、給排水管・ガス管・電気配線・分電盤・下地といった見えない部分です。ここが劣化していると、見た目の工事に加えて更新や補修が必要になり、想定外の増額につながります。
追加工事が出る仕組みは単純で、解体して初めて劣化が確認できるからです。たとえば床下地の傷みや配管の腐食は、表面を新しくするだけでは解決しません。結果として、やり直しを避けるための工事が必要になり、総額が上がります。
対策としては、点検口の確認、既存図面の収集、必要に応じたカメラ調査などで事前情報を増やすことです。それでも不確実性は残るため、見えない部分に関しては予備費を確保し、追加が出たときの判断基準（安全性・再施工リスクの高低）を家族で共有しておくとブレにくくなります。

間取りをどこまで変えるか（動かせない壁もある）

間取り変更は、希望が増えるほど費用が上がりやすい領域です。壁の撤去・新設だけでなく、天井・床の復旧、配線の引き直し、空調や換気経路の調整などが連鎖して増えるため、見た目以上にコストが乗ります。
また、マンションには動かせないものが多いです。梁・柱、上下階と配管を繋ぐパイプスペース、躯体壁の範囲によっては、理想の間取りが物理的に難しいこともあります。水まわり移動も、排水勾配や配管ルートの制約で制限されやすいです。
希望整理のコツは、要望を“必須”と“できれば”に分けることです。“必須”は暮らしの課題を解決するもの（狭いキッチン、収納不足など）に絞り、“できれば”は予算と制約次第で調整します。この分け方ができると、見積もりが上振れしたときも、満足度を落とさず調整しやすくなります。

マンションの管理規約（床材や工事時間のルール）

マンションのフルリフォームは、管理規約の影響が大きいのが特徴です。遮音等級の指定で床材が限られる、工事可能時間が短い、搬入ルートが限定される、申請や近隣周知が必須など、ルールに合わせて工法や段取りが変わります。
規約対応は、材料費だけでなく施工手間にも跳ね返ります。たとえば遮音仕様の床は、材料単価が上がるだけでなく施工方法が指定されることがあり、下地調整も含めて費用が増える場合があります。工事時間が短い現場は作業効率が落ちやすく、工期が伸びれば仮住まいなどの間接費も増えがちです。
対策はシンプルで、早い段階で規約を入手して設計と見積もりの前提に入れることです。規約が分からないままプランをつくると、後からやり直しになりやすく、時間も費用もロスになります。

選ぶ設備や素材のグレード

同じ工事範囲でも、設備や素材のグレードで費用は大きく変わります。キッチンやユニットバスはグレード差が分かりやすく、建具や収納、照明、タイルなども積み上げると差が広がります。
ただし、すべてを上位にすると予算が膨らみやすい一方、すべてを標準にすると満足感が出にくいこともあります。満足度を上げる投資は、毎日触れる場所やストレスの原因になっている場所に集中させるのが効果的です。
こだわり箇所を絞ると、予算と満足度を両立しやすくなります。たとえばキッチンは作業性に関わる天板や収納、浴室は清掃性や断熱、内装は色と質感の統一など、効果の出やすいポイントを選び、その他は標準で整える考え方が現実的です。

中古マンションを買うなら「物件価格＋リフォーム費用」で考えよう

中古購入＋リフォームは選択肢が広い一方、資金計画の立て方が重要です。総額の比較と、購入前に確認すべきポイントを整理します。
中古マンションを買ってフルリフォームする場合、成功の鍵は「物件価格」ではなく「総額」で判断することです。物件が安くても、希望するリフォームが通らなかったり、追加工事が多発したりすると、結果的に割高になることがあります。
また、購入とリフォームを別々に考えると、物件選びの段階で見落としが起きやすいです。たとえば間取り変更が難しい構造、管理規約の厳しさ、配管更新の履歴などは、購入後に気づいても手遅れになりやすい要素です。
資金面では、ローンの組み方や支払いタイミングも重要です。自己資金の配分を誤ると、工事の着手が遅れたり、仕様を妥協せざるを得なくなったりするため、購入前から金融機関と施工会社の両方に確認を取りながら進めるのが安全です。

新築を買う場合と比べると、総額はどれくらい変わる？

新築と中古＋リフォームを比べるときは、「同じ立地・同じ広さ・同じ暮らしやすさ」を満たすための総額で比べるのが基本です。新築は物件価格が中心で初期の工事費はほぼ不要ですが、中古は物件価格に加えてリフォーム費用が乗ります。
ただし中古＋リフォームは、立地や広さの選択肢が広がり、内装や間取りを自分仕様にできるメリットがあります。初期費用だけでなく、管理費・修繕積立金や、将来の大規模修繕の影響も視野に入れましょう。修繕積立金が上がっている、あるいは不足している場合、あとから家計への影響が出てくる場合もあります。こうしたランニングコストは長期で効いてきます。

リフォーム費用も住宅ローンにまとめて借りられる

物件購入とリフォームを一緒に進める場合、住宅ローンにリフォーム費用をまとめる方法があります。一体型ローンは金利が比較的低い傾向で、月々の返済を一本化しやすいのがメリットです。一方で審査や手続きが増えることがあり、スケジュール管理が重要になります。
リフォームローンは工事費部分だけを借りる形で、手続きが比較的シンプルな場合がありますが、金利が高めになりやすい点には注意が必要です。どちらが得かは金利だけでなく、借入期間、団信の有無、手数料も含めて比較すると判断しやすくなります。
必要書類としては、工事見積書、工事請負契約書、図面や仕様書などが求められることが多いです。資金実行のタイミングが「決済時」「着工時」「完工時」で分かれるケースもあるため、手元資金が一時的に必要になるかどうかを事前に確認しておくと資金ショートを防げます。

購入前にチェックしたい「リフォームしやすい物件」の見分け方

リフォームしやすい物件かどうかは、内見時点でもある程度見分けられます。まず管理規約の内容と運用の厳しさを確認し、床の遮音等級、工事時間、申請手続き、使用可能な材料の制限などを把握します。
次に、配管更新の履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況をチェックします。共用部の更新が適切に行われているマンションは、専有部リフォームも計画が立てやすい傾向があります。専有部の配管位置（PSの位置）や、天井高・梁の出方も、間取り自由度と費用に直結します。
内見でのコツは、理想の間取りを想像するだけでなく「水まわりの位置をどうしたいか」「梁や柱が邪魔にならないか」「収納を増やす余地があるか」を具体的に見ることです。可能なら購入前にリフォーム会社に同行してもらい、工事可否と概算を早めに把握すると、物件選びの精度が上がります。

費用を賢く抑える4つのコツ

品質を落とさずに予算を守るには、削るのではなく「配分」を最適化することが重要です。実務的なコストダウン策を4つ紹介します。
フルリフォームのコストダウンは、単純にグレードを落とすことではありません。後から替えにくい部分に投資し、替えやすい部分は抑える、という配分設計が結果的に満足度と総額の両方を守ります。
また、早い段階で仕様を決めすぎないことも大切です。最初は理想を出し切り、見積もりを見てから優先順位に沿って調整すると、削る理由が明確になり、後悔しにくくなります。
最後に、工事費だけを削ろうとすると品質や耐久性に跳ね返ることがあります。コストを抑えるなら、制度活用、残せるものの活用、発注の仕方の工夫など、品質に影響しにくい手段から順に検討するのが安全です。

こだわる場所と抑える場所にメリハリをつける

メリハリで最も効果が出やすいのは、毎日使う場所に集中投資し、面積が大きい部分はコスパ重視で選ぶことです。たとえばキッチンの作業性や収納、洗面の使い勝手、動線改善は満足度に直結しやすい一方、壁紙や建具は標準品でも色や質感の統一で十分きれいに仕上がります。
優先順位表をつくると判断が早くなります。項目を“必須”・“できれば”・“不要”に分け、“必須”は暮らしの課題解決に限定します。“できれば”は予算が許せば採用、“不要”は今回は見送る、と決めておくと、見積もり調整のたびに迷子になりにくいです。
注意点は、抑えるべきでない場所があることです。防水、配管、電気、安全性に関わる部分は将来のやり直しコストが大きいため、ここを削ると結果的に高くつくことがあります。

補助金・減税制度を上手に活用する

フルリフォームでは、省エネやバリアフリーなどを対象に補助金・減税制度が使える場合があります。内窓設置、高効率給湯器、節水型設備、手すり設置や段差解消などは対象になりやすく、条件が合えば実質負担を下げる効果が期待できます。
制度は年度や自治体で条件が変わるため、必ず最新情報を確認することが重要です。同じ工事でも、対象製品の型番指定や性能要件があり、後から変更すると対象外になることがあります。
申請タイミングにも注意が必要です。工事前申請が必須の制度も多く、契約や着工を急ぐと間に合わないことがあります。補助金を前提にするなら、見積もりと同時に申請可否を施工会社に確認し、スケジュールに組み込むのが安全です。

まだ使える設備や建具は活かす

使えるものを活かす発想は、コストを下げるだけでなく工期短縮にもつながります。たとえば建具や収納がまだ健全なら、交換ではなく調整・補修・塗装で印象を整える方法があります。
設備も、全部交換だけが選択肢ではありません。キッチンは面材（扉）交換や取手交換、天板の更新、機器だけの入れ替えなどで見た目と使い勝手を改善できることがあります。浴室や洗面も、鏡や水栓、換気扇など部分更新で満足度が上がるケースがあります。
ただし、残す場合はデザインの統一が課題になります。色味や素材感の系統をそろえ、照明の色温度を整えるだけでもチグハグ感は減らせます。残す前提で全体を設計できる会社に相談すると、完成度が上がりやすいです。

物件探しとリフォームを同じ会社にまとめて相談する

中古購入を絡めるなら、物件探しとリフォームをワンストップで相談する方法があります。購入前に工事可否や概算を把握できるため、物件選びの精度が上がり、総額の予算配分も早い段階で固まります。結果として、手戻りや検討期間のロスが減り、入居までスムーズに進めやすくなります

相談時に伝えるべき条件は、総予算の上限、希望の優先順位、入居希望時期です。特に優先順位が明確だと、同じ予算でも満足度の高い配分案が出やすく、結果として無駄なオプションを減らしやすくなります。

【まとめ】相場を知り、優先順位と総額で計画を立てよう

マンションのフルリフォーム費用は、専有面積をもとに「㎡単価×面積」で考えると全体像をつかみやすくなります。費用は内装と設備交換が中心の「表層リフォーム」か、間取り変更や配管更新まで含む「スケルトンリフォーム」かによって大きく変わります。さらに、配管や下地など見えない部分の傷み具合、間取り変更の範囲、管理規約、設備や素材のグレードによっても、同じ広さで数百万円単位の差が出ます。
どの予算でも大切なのは、要望を「必須」と「できれば」に分け、毎日使う場所や後から替えにくい配管・電気・防水に優先してお金をかけることです。築年数が古いほど追加工事が出やすいので、工事費の5〜15%程度を予備費として確保しておきましょう。設計費や仮住まい・引っ越し費用など、工事以外の費用も最初から予算に入れておくと安心です。 

筆者
リノベる。JOURNAL編集部
物件探しからアフターサービスまで、リノベーションに関わることを一社完結のワンストップで手掛ける「リノベる。」
そんな「リノベる。」が住宅購入、リノベーション知識、ローン、リノベーション事例や暮らし方、お施主様インタビューなど住宅購入やリノベーションをご検討の方に役立つ情報をお届けしています。
始めてのマイホームで中古物件を購入される方や、リノベーションを検討される方も少しずつ増えていますが、多くの方にとって「中古マンションの購入」「リノベーション」は、まだ身近なものとは言えないのが事実だと思います。このリノベる。JOURNALを通して、一人でも多くの方に「中古マンションのリノベーション」という選択肢について知っていただけると嬉しいです。
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