住宅ローンの種類や仕組みを解説!金利方式や返済方法を知っておこう

住宅ローンの仕組みを解説
リノベーション基礎知識

住宅ローンは返済期間が長期にわたります。どのタイプの住宅ローンを選択するかで負担額が大きく変わる可能性があるため、慎重に検討することが必要です。今回は住宅ローンの種類から金利方式、返済方法、借入額の目安まで詳しく解説します。

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住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅を購入・改築するために金融機関から資金を借りることを指します。基本的に、住宅ローンは対象の住宅に抵当権を設定する「有担保ローン」です。ほかのローンと比べて借入期間が長く、金利が低いのが特徴です。

住宅ローンの種類

住宅ローンは、公的ローンと民間ローンの2つに分類することができます。公的ローンには、財形住宅融資と自治体融資などがあります。主な種類は以下のとおりです。

民間ローン

民間ローンは、都市銀行や地方銀行、信用金庫、生命保険会社などが提供する住宅ローンで、金融機関ごとに金利や融資額などは異なります。ただし、金利方式や返済方法などは、どの金融機関の住宅ローンでも基本的には同じ仕組みとなっています。民間の金融機関のローンが主流ですが、長期固定をご希望の場合は、金利はやや高くなりますがフラット35もあります。

フラット35

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し、提供する住宅ローンのこと。最長35年の長期固定金利住宅ローンです。フラット35は借入期間中ずっと同じ金利で利用できます。金利の変動がないため、長期にわたる返済計画が立てやすいのが特徴といえます。

詳しい内容はこちら>>住宅ローンの「フラット35」とは?|他の住宅ローンよりもお得?それとも…

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で給与の一部を天引きして財形住宅貯蓄している人が、その貯蓄額に応じて融資を受けられる制度のことです。融資額は財形住宅貯蓄残高の10倍まで、最高で4,000万円以下と規定されています。

自治体融資

自治体融資はその名のとおり、都道府県や市町村などが行う融資のことを指します。都道府県や市町村に一定年数以上居住している、勤務しているなど一定の条件を満たすと融資を受けられます。融資を受けるための条件、融資額、金利などは自治体により異なります。

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住宅ローンの金利

住宅ローンを組むと、金利に応じた利息が発生します。金利にもいくつかの種類があります。ここでは住宅ローンの金利の種類と、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

詳しい内容はこちら>>住宅ローンの金利計算をしてみよう|毎月の返済金額、利息の計算方法は?

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3つの金利方式

住宅ローンには、以下の3つの金利方式があります。

変動金利

変動金利とは、市場の金利に連動してローンの金利や返済額が見直される方式です。一般的に、金利は半年に一度、返済額は5年に一度見直されます。その際、どれだけ金利が上昇していて高い場合でも、見直し後の返済額は前期間の1.25倍を上限としています。

詳しい内容はこちら>>今後の住宅ローンの金利推移はどうなる?変動の要因と動向を考えよう

固定期間選択型金利

契約時に「3年・5年・10年」など、金利を固定する期間を選択することができます。固定した期間が終了すると、その時点であらためて変動金利にするか固定期間選択型金利にするかを選択できます。

固定金利(完全固定金利)

変動金利と違い、借入期間中はずっと金利が変わらない方式を固定金利(完全固定金利)と言います。借入当初の適用金利は変動金利よりも高めに設定されていますが、金利が変動した場合でも返済額はずっと変わりません。

変動金利のメリット・デメリット

一般的に、変動金利は固定金利(完全固定金利)に比べ、当初の適用金利は低く設定されています。しかし市場金利が上昇した場合は、それに合わせて金利も上昇する可能性もあります。市場の動きに左右されるため、先行きが見えにくく、結果として総返済額が高くなってしまうということも考えられます。

固定期間選択型金利のメリット・デメリット

固定期間選択型金利のメリットは、選択した期間中は金利が変動しない点と、固定金利(完全固定金利)より低い金利で利用できる点です。変動金利の場合は金利上昇する場合でも、返済額は前期間の1.25倍までという上限が定められています。しかし固定期間選択型には上限がありません。そのため、固定期間が終了した後、返済額が大幅に上がる可能性があることに注意が必要です。

固定金利(完全固定金利)のメリット・デメリット

固定金利(完全固定金利)は借入期間を通して契約時の金利で利用することができます。そのため、市場金利が上昇した場合でも、契約時と同じ金利が適用されるため返済計画が立てやすく、家計の管理がしやすいメリットがあります。しかし、変動金利などと比較すると、適用金利が高めに設定されているため、市場金利が下がった場合でも「返済額は変わらない」というデメリットが生じる可能性があります。

詳しい内容はこちら>>住宅ローンの「固定金利」と「変動金利」どちらを選ぶべき?徹底解説

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住宅ローンの返済方法

次に、住宅ローンの返済方法とそれぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

元利均等方式と元金均等方式

住宅ローンの返済方法には、元利均等方式と元金均等方式の2種類があります。元利均等方式とは、元金(融資を受けた借入金)と利息を合計した毎月の返済額を一定にするというもの。
一方、元金均等方式とは、毎月の返済額のうち、元金の額が一定になる返済方法を言います。利用できる金融機関が少ないため、取り扱いがあるか確認する必要があります。

元利均等方式のメリット・デメリット

元利均等方式は毎月の返済額が一定になるため、計画的に返済しやすい点がメリットです。元金均等方式に比べると、返済を開始する当初の返済額を少なくすることができるのもメリットと言えます。 ただし、借入期間が同じ場合、元金均等方式よりも総返済額は大きくなり、負担が増えてしまうというデメリットがあります。

元金均等方式のメリット・デメリット

元金均等方式は利息の額に関わらず、元金の返済額を一定とします。当初の返済額がもっとも高いのが特徴です。そのため、借入期間が同じ場合は元利均等方式と比べると、総返済額を抑えられるのがメリットと言えます。ただし、借入当初の負担は重くなるのがデメリットです。

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住宅ローン借入額の目安

住宅購入を検討するにあたり、「自分の年収ならいくらまで借りられるのかを知りたい」と思う人は多いのではないでしょうか。「自分の年収で借りられる限度額」のことを借入可能額と言います。借入可能額の目安は審査金利と返済負担率を使い、自分で計算することもできます。

審査金利と返済負担率

 住宅ローンの借入可能額は、「年収のうち、住宅ローンを含むローンの返済額の割合がいくらか」という基準(総返済負担率)で決まります。

総返済負担率は金融機関ごとに異なります。フラット35の場合は住宅金融支援機構のWebサイトで確認できます。

参考:住宅金融支援機構

住宅金融支援機構によると、年収400万円以上の総返済負担率は35%となっています。つまり、ほかに借り入れがない場合、年収400万円の人は400万円×35%=140万円/年が借入可能額です。年間返済額が140万円を超えない範囲で住宅ローンを組むことができると考えられます。

またローン審査時に、住宅ローン返済額算出のために用いる金利のことを「審査金利」と言います。これは審査のための金利であり、実際にローン返済に適用される借入金利とは異なります。融資を希望する額に審査金利を適用して年間返済額を算出し、その額の年収に占める割合が上記返済負担率の範囲に収まっているかどうかで審査結果が決まります。審査金利は金融機関ごとに異なり公表されてはいません。しかしおおむね3〜4%が相場とされています。

フラット35を利用して計算してみると、仮に、融資希望額3,000万円、審査金利が3%、返済期間35年の借入の場合、毎月返済額は115,456円となります。この条件で、年収が400万円の場合は返済負担率が115,456円×12カ月÷400万円=約35%となり、借入可能額内と計算できるのです。

参照:フラット35

なお、毎月の返済額を簡単に計算でき、もっともお得な住宅ローンを見つけることができる以下のようなWebサービスもあります。Webサービスを活用して、最適なローンを検討してみるのもおすすめです。

参照:モゲチェック

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便利なリノベ一ション(リフォーム)一体型ローンを知ろう!

住宅ローンについてお伝えしましたが、もうひとつ知っておくと便利なローンがあります。それは、リノベーション(リフォーム)一体型ローンです。

中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う場合、リフォームローンを利用するという方法があります。しかしリフォームローンは住宅ローンと比べて金利が高く、返済期間も短いものが多いので、負担が大きくなってしまいます。

リノベーション(リフォーム)一体型ローンは住宅ローンと同水準の金利で住宅本体に加え、リノベーション(リフォーム)にかかる工事費も一元化して融資を受けることができるため、とても便利です。

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まとめ

住宅ローンについて、3つの金利方式とふたつの返済方法、借入可能額の計算方法などをお伝えしました。住宅ローンにはさまざまな種類や金利方式があり、金融機関ごとに金利の違いもあります。

どの住宅ローンが自分に最適なのか迷ってしまうこともあるでしょう。そんなときにはご紹介したようなWebサイトのサービスを活用するのがおすすめです。また、中古住宅を購入する際には、便利なリノベーション(リフォーム)一体型ローンも選択肢のひとつとして検討してみてください。



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