スケルトンリフォームとは？メリット・デメリットと気になる費用や施工の流れを解説

スケルトンリフォームは「スケルトン（骨組み）」という言葉が指すとおり、柱や梁といった家の骨格だけを残したリフォームのことです。古い家が生活スタイルに合った形に生まれ変わることから、近年人気を集めています。今回は、スケルトンリフォームについて、メリットやデメリット、施工の流れを紹介していきます。

スケルトンリフォームとフルリフォームの違い

スケルトンリフォームは、家の構造部分を残したうえでの大規模リフォームを指します。部分的なリフォームでは工事の難しい、水回りの移動や間取りの変更が可能です。一方、「フルリフォーム」という言葉は、ほぼ同義ですが、より広義に使われる言葉です。たとえば、間取りは変更せず、家全体の内装をリフォームする場合もフルリフォームと呼ばれることがあります。スケルトンリフォームもフルリフォームの一部ということになります。また、フルリノベーション、スケルトンリノベーションとも呼ばれることもあります。

スケルトンリフォームがおすすめの人

スケルトンリフォームが適しているのはどのような人なのでしょうか。どのような場合に適しているのか、具体例を紹介していきます。

自宅が古く老朽化している

自宅が古く、建物全体の老朽化が著しい場合は、スケルトンリフォームがおすすめです。「家が古くても気にしない」という方もいますが、傷みの激しい家は以下のようなデメリットがあります。

【老朽化した家のデメリット（一例）】 ・外観が悪い ・断熱性が低く窓が結露するなど住み心地に問題がある ・売却時に高く売れにくい ・害虫の侵入が増える

また、老朽化した家はまめに修繕を施している家より、メンテナンスにお金がかかります。傷んだ部分を少しずつ直すより、スケルトンリフォームで一度に直したほうが安く済むケースも多くあります。

間取りを変更したい

現在の家の間取りに不満がある方や、暮らしにくさを感じている方にはスケルトンリフォームがおすすめです。家全体の間取りを変更する場合、部分的なリフォームや外観だけのリフォームではカバーできないからです。 家は、住んでいるうちに家族の状況が変わり、当初は快適だったとしても不便さが生まれることはよくあります。子供が生まれやがて子供部屋が必要になったり、親が同居したり、子供が独立したりといった、家族の変化に応じて間取りを変えると、より快適性が高まります。

耐火性能・耐震性能に不安がある

耐火性能や耐震性能など、家の性能そのものに不安がある場合も、スケルトンリフォームで性能を向上させることができます。家の内部の構造まで手を入れることができ、古い家でも現行基準の耐火・耐震性能を持たせることができます。

スケルトンリフォームのメリット・デメリット

スケルトンリフォームを検討する場合、メリットとデメリットを知ったうえで実施することが大切です。何が得られるのか、注意点はあるのか、詳しく見てみましょう。

スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームのおもなメリットは、費用の安さとライフスタイルに合わせた工事が可能な点です。

メリット1：買い替えより費用を抑えられる

メリットの一つは、家を買い替えるより安く新築同様にでき、さらに内装や間取りの自由度が高いことです。新築の注文住宅と比較して費用が抑えられます。

メリット2:配管や断熱材などにも手を入れられる

スケルトンリフォームで工事するのは、内装だけではありません。水道の配管や断熱材など、壁や天井の裏側にあるものも刷新できます。これらの設備を交換することで、より快適な暮らしができます。見た目だけでなく住み心地も向上できるのは、スケルトンリフォームの大きな利点です。

メリット3:家全体のデザインを統一できる

部分的なリフォームとは異なり、スケルトンリフォームは住まい全体の改修となります。そのため、住まい全体のコンセプトを統一することが可能です。「北欧風のおしゃれな家」「ペットと暮らしやすい家」などテーマを持つことができるのも、スケルトンリフォームの強みといえます。

メリット4：耐震補強など家そのものの補強ができる

スケルトンリフォームでは、間取りだけではなく家の基礎そのものや機能を現代のものへとグレードアップできる点もメリットです。たとえば、断熱性や気密性が良くない家の場合は、壁や床下、天井裏に断熱材や気密シートを施し快適性を高めることができます。地震への備えとして、柱などへの補強をすることで耐震性を高めることも可能です。

メリット5：建物の面積は変えずにリニューアルできる

昔の建築基準法は、現行のものとは違う部分があります。古い建物は当然ながら昔の建築基準法にのっとっており、なかには現行の法律では不可能な建てかたをしているものも。代表的なのは、「接道義務」に関するもので、今は敷地に接する道路の幅を4m以上確保しなけrばならない、というルールがあります。 もし、スケルトンリフォームではなく新築にする場合、古い家屋を撤去して更地に戻し、現代の建築基準法のもと施工しなければなりません。したがって、もともとは家があったスペースも4mの道幅が確保できるラインまで後退させて建てることとなり、場合によっては家の面積が従来よりも小さくなる可能性があります。 スケルトンリフォームの場合は、骨組みはそのまま残してリノベーションを行うため、今の建物の面積をそのまま引き継ぐことができます。

スケルトンリフォームのデメリット

魅力の多いスケルトンリフォームですが、工事範囲が大きいことによるデメリットも存在します。

デメリット1:部分リフォームに比べるとコストが高い

新築を買いなおす場合と比べるとコストは抑えられますが、部分リフォームと比較すると費用は大きくなります。手持ちの資金額によっては、ローンの借り入れなども検討することになるでしょう。なお、ローンを借り入れてリフォームする場合は、後述の減税制度の対象となる場合があります。

デメリット2:工期が長く仮住まいが必要

スケルトンリフォームを行ううえで注意が必要なのが、工期が長く仮住まいが必要になる点です。工事の規模が大きい性質上、工期は2ヶ月から4ヶ月ほどになることもあり、賃貸住宅など引っ越し先の手配が必要です。施工会社によっては、引っ越しや仮住まいの手配をまとめて依頼できるところもあります。工事の依頼先を選ぶ際にあわせて相談してみてもよいでしょう。

デメリット3:マンションの規約によってはリフォームできないことも

マンションの場合、規約によってリフォームの範囲や使う素材が制限されていることがあります。マンションのリフォームの場合、まずは規約を確認してみましょう。

デメリット4：マンションではスケルトンリフォームできないことも

マンションの場合、構造上の問題からどうしても理想どおりのスケルトンリフォームができない場合があります。代表的なのは、「壁式構造」で建てられているマンションです。「壁式構造」とは、簡単に言うと壁によって建物が支えられている構造のこと。この方法で建てられているマンションで撤去できるのは、外しても問題ない間仕切り壁のみとなります。 間仕切り壁のなかには、耐力壁といってこれもまた建物を支える上で重要な役割を兼ねているものもあります。したがって、間仕切り壁だから撤去できると単純に言えるものでもないということです。

デメリット5：リセールバリューが落ちる可能性もある

スケルトンリフォームは、自分好みの家にしたい人やこだわりの詰まった家にしたい人に選ばれやすく、比較的個性が出やすいとされています。しかし、あまりにも個性的すぎる間取りやデザインを選ぶと、もし将来売却するとなったときに買い手がつきにくく、価値が下がる可能性もあります。いずれ売却をする予定もある場合は、そういった面も考慮して、多くの人が居心地の良さを感じるような仕上がりにしておいたほうが価値を下げずに売却できるかもしれません。

スケルトンリフォームの流れ

実際にスケルトンリフォームを依頼する際、引渡しまではどのように進行するのでしょうか。全体の流れをご紹介します。

①リフォームの目的を整理し施工会社を探す

まず、リフォームの目的とおおまかな方針を整理し、施工会社を探します。何のためのリフォームで、実現したいことは何かを明らかにし、自分に合った施工会社を探してみましょう。

たとえば、自宅をバリアフリー化したいのであれば、バリアフリー工事の実績が多い施工会社を中心に依頼先を選ぶといった考え方もあります。施工会社によっては内外装の提案のほか、補助金や税控除の相談に乗ってくれるところもあります。

②ヒアリング・プランの提案・見積もり（1〜1ヶ月半程度）

次に、相談先の施工会社から要望のヒアリングと、具体的な施工プランの提案があります。納得のいくリフォームができるよう、予算や工事内容などの希望は詳細に共有するようにしましょう。

なお、相談の時点では複数の施工会社とやりとりしても問題ありません。条件や提案されたプラン内容を比較しながら、依頼先を選んでみてください。ローンを組む場合は、見積もり取得後に申し込みを行います。

詳細な見積もりを確認し、内容・予算に納得できればいよいよ契約です。

③契約締結・着工前打ち合わせ（2ヶ月半～4ヶ月程度）

リフォーム契約締結後、住まいの図面の作成など、本格的な着工の準備に入ります。着工前の打ち合わせでは、工事のスケジュールと手順の確認が行われます。近隣への挨拶などもこの段階までに行なっておくと、ご近所トラブルを防ぎスムーズに進められます。

④着工～引渡し（2ヶ月から4ヶ月）

打ち合わせが完了すると、現場での実作業が開始します。家の工事が完了するまでの間、中間確認などで工事途中に現場に行く機会が何度かあります。リフォーム工事完了までの期間は、おおむね2ヶ月から4ヶ月程度です。全行程が完了すると出来栄えを現場で確認し、問題がなければ引渡しとなります。

スケルトンリフォームにはどのくらいの費用がかかる？

スケルトンリフォームにかかる費用は、建物の規模だけでなく状況や要望によって大きく変ります。場合によっては、たくさんの要望を取り入れていった結果、予想していたよりもはるかに大きな額になったというケースも珍しくありません。 戸建て住宅の場合、築年数が古ければ古いほど、建物そのものの補強などに要する費用も増える傾向にあります。耐震補強や断熱改修の必要性も多くのケースで発生し、そのぶん工事範囲も広がります。これはあくまでも目安ですが、木造（30～40坪）のスケルトンリフォームの場合、1坪あたりの平均費用は約70万円。もちろん、採用する設備や素材によっても大きく変わるため、まずは耐震補強や断熱改修といった部分を優先しつつ、予算に合う計画で進めていくことをおすすめします。 マンションの場合、戸建て住宅のように耐震補強などの必要性がなく坪数も控えめなことが多いですが、設備にかかる費用は戸建てとほぼ同じなため、坪単価にすると意外と費用がかかることも多いです。だいたいの目安としては、1平方あたりにかかる費用は15万円〜20万円程度とされています。

スケルトンリフォームで利用できる減税制度

住宅ローンを利用してリフォームし、一定の要件を満たす場合、所得税が減税される制度の対象となります。目的別に、スケルトンリフォームで利用できる減税制度を紹介します。

耐震改修工事

既存の住宅に対して耐震補強を施す際に、ローンの金額に応じて所得税の軽減を受けることができます。ただし、住宅に対するすべての耐震改修工事が対象ではありません。減税制度を利用するには入居時期や家屋の面積、所得などに関する細かい条件があります。国税庁のWEBサイトで要件が紹介されていますので、詳細はそちらをご確認ください。

参考：No.1215 要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

住宅のリフォーム

住宅をローンで増改築した際に利用できる減税制度です。こちらも借入金の残高に応じて、所得税の控除を受けることができます。

【住宅のリフォームの減税要件】 ・自分で所有している住宅に対してリフォームを行うこと ・リフォームから6ヶ月以内に居住し、税の軽減を受ける年の年末まで居住すること ・所得の合計が3,000万円以下であること ・登記事項証明書に記載の家屋の専有面積が50平方メートル以上であること ・床面積の2分の1以上が居住用であること（店舗併用住宅などの場合） ・工事の費用が100万円を超えていること ・借入期間が10年以上であること ・居住した前後2年または3年の間、他の特例を利用していないこと

【控除される税率と控除の内容】 控除期間：居住した年に応じて10年から15年 控除率：居住した年に応じて年末のローン残高の0.6％から1％ 最高控除額：居住した年に応じて年間8万円から40万円

バリアフリー改修工事

高齢者、または障害のある方のためのバリアフリー工事を施した場合も、所得税の軽減対象になります。

【バリアフリーリフォームの減税要件】 ・以下のいずれかの方が所有または居住する住宅であること

①50歳以上

②要介護または要支援の認定を受けている

③障害者である

④②③に該当する方と同居している親族

・リフォームから6ヶ月以内に居住し、税の軽減を受ける年の年末まで居住すること ・家屋の専有面積が50平方メートル以上であること ・床面積の2分の1以上が居住用であること（店舗併用住宅などの場合） ・居住用部分の工事費が、改修費用の2分の1以上であること（店舗併用住宅などの場合） ・バリアフリー改修工事の費用が、30万円または50万円を超えること ・所得の合計が3,000万円以下であること ・借入期間が5年以上であること

【工事内容に関する制限】 バリアフリーリフォームの工事内容は、以下のいずれかに該当する必要があります。 ・通路や出入口の幅の拡張 ・階段の勾配を緩和 ・浴室のバリアフリー化 ・トイレのバリアフリー化 ・手すり設置 ・段差の解消 ・出入口の戸をバリアフリー仕様に改良 ・住宅の床を滑りにくい素材に変更

【控除される税率と控除の内容】 対象となる居住年：平成19年4月1日から令和3年12月31日 控除率：①または②のうち金額の低いものの2％ ①工事費用（補助が出ている場合は控除した額） ②居住開始日に応じて200万円または250万円 控除期間：改修後の居住開始から5年間 控除限度額：1,000万円（バリアフリーを除いた部分のリフォーム費用のローン残高を含めて計算）

実際のスケルトンリフォーム事例5選

それでは、スケルトンリフォームをすでに終えたご家庭の事例を見ていきましょう。

コスト控えめながらも大満足のLDK

自分たちの「住みたい」家の実現のために中古物件の購入とスケルトンリフォームを実施されました。元々の間取りを部分的に活かし、水回りの位置をほとんど変えずコストを抑えることに成功。こだわりのLDKは解体により大きな空間に変更し、家族が揃って長い時間を居心地良く過ごせる場所にしています。アートが好きなご夫婦の要望にあわせた、ディスプレイの映える空間づくりが特徴です。

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「アートが映えるミニマル空間」

https://www.renoveru.jp/renovation/349

「好き」に囲まれ快適性にとことんこだわったワンルーム

自身でDIYをしてカスタマイズをすることを前提に、リノベーションを計画。ひとり暮らしの生活がとことん快適に、そして好きなものに囲まれることをイメージしながら土台が完成。間取りはとてもシンプルで機能的にし、暮らしの中心となるLDKは広めにとって友人との手料理が楽しくなるような設計になっています。床を12cmほど上げた小上がりは、希望でもあった畳のスペースに。空間に立体感が生まれ、ちょっとした籠り感が演出できています。本格的にDIYを始めたことで、住めば住むほど愛着の生まれる家になりました。

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「暮らすほど愛着が深まる私の家 」

https://www.renoveru.jp/renovation/358

セカンドライフが充実するアンティークにマッチする住まい

子供の巣立ちをきっかけに、夫婦ふたりが充実した暮らしを送れる住まいをつくるため、中古マンションの購入とスケルトンリノベーションを決意。ご夫婦が、一緒に過ごす時間もそれぞれの楽しみに費やす時間も両方楽しめるように考えられた設計です。これまで大事に使ってきたアンティークの家具が映えるよう、仕上げ材の色数は控えめにしてあります。将来、車を手放すことも考えて、アクセスのしやすい場所でご夫婦の今と将来に向けた快適な家となりました。

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「アンティークが似合う空間で楽しむセカンドライフ」

https://www.renoveru.jp/renovation/376

団地に暮らす4人家族が敢えて選んだワンルーム

夫婦とふたりの子供が選んだ団地の1階は、考え抜いた上で大胆にワンルームにリノベーション。子供達が巣だったあと、夫婦ふたりが快適に暮らせるようにと長期的な視点で設計されています。子供部屋はないものの、プライベートな空間は確保できるように工夫されており、少しばかりコンパクトな家でも奥行きや解放感が得られるつくりとなっています。壁や天井は白色で統一され、無垢材の床と合わせてあたたかみのあるLDKも魅力。モルタル仕上げのキッチンは、奥さまの希望を叶えたカフェのような雰囲気を醸し出しています。

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「4人家族のワンルーム」

https://www.renoveru.jp/renovation/342

リノベーションを心から楽しむ「今」にあった大人の住まい

自分たちで考え抜いた間取りや内装の家で暮らしたいと、住み替えとリノベーションを決意したご夫婦です。当初、対面式を予定していたキッチンは、より広い空間に感じられる壁付けに変更し、便利な動線も確保。ウォークインクローゼットからアクセスしやすい寝室と玄関で、忙しい朝も楽しくなりそうです。既製品にはない、ハンドメイドのお気に入りの家具を上手に活かせる奥さまのセンスの良さも相まって、全体的に統一感のある空間となっています。すでに次の住まいのリノベーションについての夢も膨らむほど、リノベーションの楽しさや魅力を実感されています。

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「脱・既製品。想いとこだわりを込めた大人の住まい」

https://www.renoveru.jp/renovation/270

スケルトンリフォームについてのよくある質問にお答えします

スケルトンリフォームの範囲ってどこまでなの？

スケルトンリフォームは、建物の骨組みだけを残して行う大がかりなリフォームのことを表します。したがって、間取りはほぼゼロに近い状態から考え直すことができ、床や壁、天井もすべて取り払います。キッチンやお風呂といった水回りの位置も移動したり変更することが可能です。マンションと戸建てでは、その範囲がやや異なります。マンションの場合はコンクリートの地肌が残るところまで解体・撤去を行い、戸建ての場合は基礎や柱、梁などの基盤のみ残して外壁も含めて解体・撤去します。

スケルトンリフォームと建て替えで迷ったときは何を基準に判断する？

スケルトンリフォームと建て替えのそれぞれのメリットとデメリットを見比べてみましょう。そして、予算や建物の築年数、理想の住まい像という3つの観点も合わせて検討されることをおすすめします。予算は1,000万円のラインを基準とし、それ以上でも余裕をもって準備が可能なら建て替えもしやすいと判断できます。一方、1,000万円程度に抑えたい場合は、スケルトンリフォームのほうが適していることが多いです。家屋の築年数は、50年が見極めのラインに適しています。50年を超えた建物の場合、配管のやりかえも含めて考える必要が出てきます。この場合、スケルトンリフォームにすると建て替えよりも費用が高くなることもあります。さらに、スケルトンリフォームでは対応できない間取りの変更もあり得るため、こうした場合は建て替えのほうが適していると言えるでしょう。

まとめ

スケルトンリフォームは、規模が大きく住宅全体を刷新することができます。そのため、大規模な修繕や住宅の性能を向上させたい場合におすすめです。一方で工期が長く、マンションでは規約で禁止されていることがあるなど、デメリットも存在します。よって、慎重に検討したうえで決定する必要があります。なお、スケルトンリフォームの施工後は所得税の軽減を受けられることがあります。まずは施工会社に相談し、税額の軽減も見越して費用感を把握してみましょう。

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